一、商品住宅降价空间还有多大（论文文献综述）
王守波[1]（2020）在《我国房地产企业投资风险分析 ——以RS公司为例》文中研究表明房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,改革开发以后的房地产业从无到有、从小到大,逐渐发展起来。但在房地产的迅猛发展的背后,房价的过快上涨、房地产过度开发投资、供需矛盾导致空置率居高不下以及住房结构的不合理等一系列问题逐渐暴露出来。面对房地产市场的不合理发展,国家政府制定实施了一系列针对房地产市场的宏观调控政策,引导房地产市场平稳健康发展。随着我国经济发展步入“新常态”,我国城市房地产行业的发展也进入新阶段,新阶段下房地产交易、房地产价格、房地产的开发投资在国家宏观调控的引导下也呈现出新的特征。未来为了促进房地产市场继续健康发展必然离不开政府在与房地产有关的各个领域的密切调控。本文以我国房地产市场为研究对象,在对国内外房地产投资风险理论进行综述、总结房地产投资基本理论的基础上,探讨了当前紧缩的房地产宏观调控对企业房地产投资风险带来的风险。其次对影响房地产企业投资风险的主要影响因素从宏观环境、市场环境、企业内部经营决策三个方面进行了较为细致的分析,据此选取了本文进行实证分析的指标。本文选取了2010-2018年房地产市场的季度数据进行了因子分析,根据分析结果预测未来房地产投资的机遇,并未房地产企业如何降低企业投资风险提供了建议。
李伟[2]（2017）在《房地产去库存研究综述》文中进行了进一步梳理2015年底的中央经济工作会议在部署2016年经济工作时提出,2016年经济社会发展特别是结构改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进,把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务,将房地产去库存作为2016年重点任务之一。这说明房地产业去库存对于经济的平稳运行、转型升级至关重要,也反映了房地产
戴爱明[3]（2016）在《GT公司连云港悦府房地产项目营销策略研究》文中进行了进一步梳理在国家调控和市场竞争下,房地产行业日趋理性和规范,房地产企业也面临转型及创新。悦府项目位于连云港市灌南县,也是GT公司进入连云港市场的第一个项目,极具企业发展战略意见。悦府项目的最终成功标尺为销售,而目前面临的最大困境也是销售。相比一线城市,首先灌南县不具备人口支撑,也不具备经济基础;其次本地开发企业的优势压制。本文结合营销理论与项目操盘经验,以灌南悦府项目为研究对象。首先从政策、市场及项目三个维度分析了项目开发所面临的基本形势。其次依据客户需求调研和分析,完成项目总体属性定位及产品规划设计。然后根据项目总体规划,制定出产品、价格、渠道、促销推广四大策略。最终分解并部署了企划策略的实施阶段与步骤,以及策略的实施管控与项目风险管理。从而为GT公司经营决策提供依据,有利于GT公司规避经营风险,并提高项目竞争能力和投资收益。本文最终为悦府项目锁定中高端目标客户群,并依次明确了洋房及高层的产品定位、首次开盘销售均价、代理与全民营销的渠道,以及具体促销推广思路。结合GT公司实际,从实施管控和风险管控等方面制定相应措施,确保悦府项目顺利推进。
赵奉军[4]（2014）在《短期供给过剩背景下的房地产调整》文中提出现阶段中国住房市场主要存在三方面不利因素,一是总体存量不足下短期供给流量过剩,二是金融抑制对供求双方的限制,三是经济增速下滑导致的未来不良预期。但总体上判断,目前并不是住房市场的拐点,价格下跌幅度会有限。另外,泡沫做实的成本要远低于泡沫破灭后收拾残局的成本,因而中央默许下的地方政府政策调整会成为常态。目前一些地方政府采取或明或暗的有针对性的所谓"救市"政策。究竟怎么看待当前的住房市场?中国住房市场是否可能真的出现崩盘?又该如何看待趋势下
张齐武[5]（2013）在《城市住房援助政策评估与仿真实验》文中研究说明我国住房制度改革以来城市居民住房自有率和人均面积获得了较大提升,但大城市高房价对城市新增人口和弱势群体产生了明显排斥,夹心层现象也比较严重。这是到2020年实现“住有所居”所面临的重大挑战。为此政府拟大量增加公共住房（经适房和公租房）建设量,试图缓解中低收入者买房负担重、租房难、住房状况改善缓慢等社会问题。但在城市层面,经适房政策目标和实际绩效间存在较大差距。在政策层面,关于公共住房合理供给结构、经适房存废与否和住房补贴方式问题仍存在较大争议,本研究对此在理论上进行了探索,并使用多种方法进行了评测和比较。论文首先基于国际惯例提出住房政策的主要目标是支援和帮助中低收入群体获得适宜住房。住房政策中包含住房保障和住房援助两类,“住房保障”以房为本,目标是为最低收入者提供“基本住房”。住房援助以人为本,以支援帮助居民获得可负担的“适宜住房”为目标。住房保障和住房援助在政策目标上存在递进关系,在政策工具上有差异。论文基于问卷调查和文献研究对住房援助进行了定义,将实践中的援助活动分为政策型、项目型、金融型、科技型和非政府型五种类型。论文归纳了我国援助工具集合,发现现有政策和项目都偏向购房援助,忽视了租房援助。根据我国与世界主流的住房模式的异同,总结了适合我国国情的住援经验,提出应加强上位法规制定、产权转移兼顾租售、激励雇主进行住房援助和加快公共住房的市场化、社会化改革的建议。囤房现象是加剧大城市住房紧张和结构失衡的主要原因。论文通过解析中高收入家庭囤房的原因,论证了我国长期实行的购房援助政策在家庭高储蓄率心智模式下会导致负面效应,因此住房政策应保持中性,避免造成贫富悬殊和社会阶层严重分化。治理囤房的策略重点是弱化囤房动机、推动市场化的公租房项目、提高存量住房的周转速度和使用效率。就经适房是否应取消的问题,论文进行了经适房和公租房的政策对比。通过文献研究,比较了经适房管理政策调整前后的住房产权结构变化,发现政策正在向经适房全封闭运行的方向改革。论文按照绩效、效率、充足性、公平性、回应性和适宜性六项评估标准,将住房援助政策目标分解为具体的子目标。利用民意测评和模糊评价法,对当前试图以公租房取代经适房的政策改革进行了绩效预评估。证明了相同住房财政支出情况下,公租房不宜完全替代经适房。单纯调整援助方式,实行以公租房为主流的政策将难以提高城市住房政策的整体绩效。论文论证了公租房和经适房政策不应偏废,租售两种援助方式各有利弊,应根据市场需求、因地制宜灵活运用。针对公共住房管理中的福利错配和公平难题,论文通过7个相似制度案例进行聚类分析,论证了许可权（配额）交易是一种适合市场经济体制的管理工具,可以移植到公共住房领域。通过对武汉市和黄石市（住建部公租房试点城市）的案例研究,结合与其他大城市公租房管理政策的比较,探讨了推行以可交易房券为补贴方式的改革历程和经验教训,论证了住房援助应采用更加市场化的方式来进行,通过合理运用许可权交易进行政府规制可提高援助政策绩效。为了评估关键援助政策工具的长期效果,论文通过对购房者的行为调查,将住房和家庭分为了具有共性的若干子类,依据主体行为规则构建了基于Netlogo仿真平台的房地产市场多主体微观仿真模型。该模型包含了商品房、经适房和公租房三个子市场,家庭可根据自身情况进入该三个市场进行交易,公共住房和商品房也可有条件转化。该模型考虑了城市区位特征和活动中心,模拟了家庭综合考虑房价（租）和交通成本的行为模式,集成了家庭的区位选择与租售选择。仿真模型使用武汉市2000～2010年的历史数据进行了标定和有效性校验。论文利用仿真模型对已开展和未开展的住房援助政策进行了实验。发现当新增公共住房的总比例少于10%时,对商品住房市场的冲击比较小的,成交量没有明显变化。但公共住房配建比例越大,成交量震动波幅越大,比例越小,震动波幅越小。对仿真城市而言,采用10%的规划配建比例（经适房和公租房各5%）,公租房就会在2015年后出现大于15%的空置率,因此该政策应在2015年左右逐步调整或取消。如果保持低于平均住房面积60%的公共住房准入标准,公租房项目在2015年后就会出现明显的空置率上升。如果放宽到低于全市平均面积水平就可以准入,则空置率始终在10%以内。如果要维持10%配建比例时,该市应适当调高准入标准,建议用“9070”标准（即家庭收入标准为90%,人均住房面积标准为70%）取代“8060”标准,这样可维持适度的轮候时间又不至于出现申购不足。通过多次运行仿真还发现经适房比例增大,高收入人群平均家庭总资产降低,最低收入家庭总资产增加,中等收入人群不明显。显示经适房对贫富差距的调节相对有效。房产税是一种包容性的购房援助,但对租房者改善作用不大。提高个人售房所得税率可以增加无房户的租房面积,但对有房困难户没有显着影响。论文根据住房援助的基本原理和政策目标,简要回顾了住房制度改革的历史,探讨了住有所居的实现路径,提出了从剩余模式经多元模式向高级普惠模式过渡的构想,并结合我国当前社会结构变动趋势和前述实证研究成果提出了政策建议。
赵秀池[6]（2013）在《我国住房信贷保险体系研究》文中认为随着我国住房制度改革的深入,我国居民购房的积极性日益高涨,住房信贷的发放一方面加速了房改进程,促进了商品房销售；另一方面也加快了商品房建设,搞活了房地产市场；同时也引导了居民消费,使居民的住房水平大大提高；对经济增长也作出了重大贡献。然而,与之配套的住房信贷保险体系却一直没有建立起来,目前的住房信贷保险状况与住房信贷的发展极不适应,没有起到应有的保驾护航作用。1997年,亚洲金融风暴爆发,日本各“住专”的不良债权率达70%-85%。自2007年美国的次贷危机以来,美国大量的银行等金融机构由于次贷的违约而倒闭,住房信贷的风险是显而易见的,风险隐患是巨大的。因此,如何针对我国目前国情设计出与之相适应的住房信贷保险体系,以分散、化解住房信贷风险显得尤为重要。本文首先论述了建立与完善我国住房信贷体系的理论意义和现实意义,疏理了国内外关于住房信贷保险体系的相关文献,阐述了与住房信贷风险和保险相关的理论基础,分析了目前我国住房信贷市场及其担保的现状,接着对我国住房信贷保险市场的现状与问题进行了分析,在借鉴海外经验基础上,提出了我国住房信贷保险体系的模式框架与政策建议。全文的主要观点有：随着住房制度改革的深入,我国城镇化步伐的进一步加快,在城市化完成之前,我国居民的住房供求矛盾仍然很大。因此对住房信贷的需求仍然会非常旺盛。为住房信贷保驾护航的住房信贷保险是不可或缺的,因此,必须建立起完善的住房信贷保险体系才能有效的分散、转移住房信贷风险。我国住房信贷保险体系应该由商业性住房信贷保险与政策性住房信贷保险体系构成。为此,亟需建立政策性住房信贷保险机构。我国住房信贷保险市场发育不良的原因很多,有居民的保险意识较差、各城市住房置业担保公司的冲击等原因,但是打铁还需自身硬,更重要的是保险公司的产品、服务没有做到位,为此,保险公司应该加大力度开发适合居民购房需求的信贷保险。只要从消费者、银行、保险公司三方共赢的角度去设计住房信贷品种,住房信贷保险市场就一定能够做起来,并持续下去。由于各城市置业担保公司的存在,我国的住房信贷保险必须与其实现错位发展。尤其要在产品创新上下功夫,做到人无我有才能在市场上争得一席之地。建议保险公司设计一些能让购房者增加贷款额度的保险品种,尝试适合老年人的反抵押贷款保险等。我国的住房信贷保险体系建设还任重而道远。需要建立与健全与住房信贷保险相关的法律法规；提高公众参与住房信贷保险的意识；外树形象、内练硬功；创新保险营销模式；不断聚集人才,提高保险从业人员素质等。
秦文宏[7]（2013）在《风险场域的建构—2003年以来中国房地产领域的相关行动和事实》文中研究表明2003年以来，中国房地产业经过近十年的非理性发展，已经积累了大量的风险。首先，房价经过多年的上涨，已经让普通民众难以承受。高房价助长短期投机行为，挤压实体经济空间，加大金融体系风险，抑制社会创新能力，破坏人类生存环境；同时，高房价洗劫普通民众财富，推动社会两极分化，加大民众生活压力，积聚社会消极情绪，激化各种社会矛盾。其次，中央和地方针对高房价的调控不断失败，房价越调越涨，民众对房价和政策失去预期，对政府作为越来越失去信心。尤其是2010年以来，高房价风险更加突出，与之伴随的是，岌岌可危的资金链条、风声鹤唳的断供退房、捉襟见肘的地方财政、危机四伏的国民经济，这些从不同角度反映了房地产领域的风险状况。如今，房地产发展已经陷入进退两难的境地，房价泡沫如果继续膨胀，更大的经济危机和社会危机将等在前面；房价泡沫一旦破裂，对中国经济和民众生活而言都将是不可承受之轻。也就是说，房价无论进与退，都存在巨大的不确定性。除了陷入“进退两难”的境地之外，中国房地产领域还存在一个引人注目的现象，即2003年以来的华夏大地无处不在关注“买房卖房”，“房价问题”介入百姓的日常生活，“房地产泡沫与风险”也成了网络媒体乃至街头巷议的热点话题，而且，在普通民众的日常经验中，中国房地产领域包含了各种错综复杂的关系，布满了各种利益和权力的争斗，是一个充满风险和不确定性的行动领域。换言之，2003年以来的整个中国，由于长期围绕房价泡沫及其风险话题所进行的讨论、争论和谈论，已逐步形成一个舆论上的公共领域——即以“房地产风险”为话题的公共领域。随着时间的推移和人们日常实践的发展，这一公共领域的影响力日渐放大，逐步从舆论层面渗透到普通民众趋于同一的价值追求、利益索求、本体性安全、心理预期、社会交往等层面，助推了民众对“房地产风险”的认识和理解的程度以及论争的频度和烈度，“房地产风险”已经实实在在地影响到人们的日常生活质量，成为当下中国社会生活的一个重要组成部分。换句话说，“房地产风险”的观念和“房地产风险事实”在人们的经验和记忆中的位置日益巩固，已经在人们的心目中日益固化、客观化、结构化，逐步形成了“中国房地产风险场域”。于是出现了两个层面的问题。第一层面：2003年以来中国房地产风险的来源问题，即2003年以来中国房地产风险形成过程中的社会性（行动性）致因问题，其中关涉中央、地方、精英、大众、资本力量、媒体力量等多个层面的行动者相互竞争中的行动逻辑问题及其行动的效果问题。第二层面：2003年以来中国房地产风险场域的建构问题，也就是风险行动和事实如何结构化的问题，其中包含风险的扩散和传播的机理问题及风险场域形成过程中的行动逻辑问题。两个方面问题是密切相关的，因为房地产风险是房地产风险场域形成的基础和必要条件。本文将从研究“房地产风险来源”问题开始，但重点在于解释“房地产风险场域的建构”问题。针对房地产风险来源问题，本文主要从制度和行动两个方面进行探讨和分析。针对房地产风险场域的建构问题，本文首先采用吉登斯结构化理论作为本研究的主要解释工具，用以解答中国房地产领域内的风险行动和风险事实如何结构化的问题；其次采用符号互动理论作为辅助性解释工具，用以分析房地产风险场域形成过程中所出现的对房地产风险场域的建构具有助推作用的“批判性风险话语公共领域”的形成和运作过程。针对房地产风险、房地产风险行动、房地产风险符号、房地产“表意面相”的建构等方面的问题，本文主要采用文献法、观察法进行分析、研究。针对房地产领域“支配面相”的建构问题，本文主要采用“过程经历-观察法”、访谈法进行研究。针对房地产领域“合法化面相”的建构问题，本文主要采用文献法和历史比较法进行研究。研究表明，传统制度（含房地产）遭遇现代化（市场化）进程而衍生出诸多非预期的风险，同时，房地产领域各方行动者的“策略”行动带来诸多非预期的风险。研究表明，2003年以来的中国房地产领域是一个有缺陷、不健全、不确定的结构性领域。首先，在中国房地产领域正常“支配面相”的建构上，一方面，因为传统制度原因，如城乡二元体制、户籍制、分税制及其土地垄断制度等，导致土地、住房、公共设施和服务、出让金、利润、税收等在分配上的极端不平等现象，也就是说，其支配性资源在市场流动过程中处于极端失衡状态；另一方面，由于权变性、策略性的房地产政策，如限贷、限购、限价、限外、限土地等调控措施，导致房地产市场支配性资源的流动处于持续僵化甚至堵塞状态。这两方面原因导致近十年的中国房地产领域正常“支配面相”一直处于缺失状态。其次，在房地产领域正常“合法化面相”的建构上，由于近十年来中国房地产的政策方向一直是权变性的，政策内容和手段一直是策略性的，始终不能形成一个一以贯之的、稳定的政策计划，或者说，政策这种规范“模态”始终变幻莫测，导致近十年的中国房地产领域正常“合法化面相”一直处于缺失状态。正因为近十年中国房地产领域正常的“支配面相”和“合法化面相”的持续缺失，致使中国房地产领域一直处于一种不确定的风险状态，以至于中国房地产领域自然变成了一个巨大的风险场域。同时，研究表明，近十年的中国房地产领域的风险越积越多，房地产风险符号越积越多、越来越明显，专家、民众、官员及房地产商等利用房地产风险符号进行互动的次数越来越多，互动频率也越来越高，人们利用现代传媒进行房地产风险符号的传播、互动而形成的“批判性的风险话语公共领域”也越发形成气候。由于这些因素的共同作用，在中国房地产领域逐步建构出了房地产风险场域“表意面相”。说到底，房地产风险场域“表意面相”最终还是行动者对房地产领域正常的“支配面相”和“合法化面相”的缺失所衍生风险的广泛关注和持续反应的结果。总之，近十年来的中国房地产领域，由于其正常的“支配面相”和“合法化面相”的建构失败，它变成了一个有缺陷、不健全、不确定的结构性领域，即变成了房地产风险场域。随之而来的，是“表意面相”的逐步生成和日益凸显，进而促进了房地产风险场域的再建构。
秦文嵚[8]（2012）在《当前我国政府对城镇居民住宅房产市场调控政策研究》文中认为房地产业在我国国民经济中占有重要地位，对GDP的贡献巨大。房地产中的城镇居民住宅产业，关系到民生问题和经济社会可持续发展，需要在政府的干预和不断调整下完成资源的优化配置，实现社会和谐。住宅房产市场调控是宏观经济调控的重要组成部分，政府通过产业政策、财政政策、货币政策、行政手段等调控手段和工具可以对之进行有效调节，保障城镇居民房产市场的和谐有序发展。2000年以来，中国房地产业进入“十年黄金期”，各种弊病也随之产生。自2004年以来，房产市场一直是政府宏观调控重点对象。在国务院领导下，多个部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房产市场的政策，其内容和力度随着国际国内经济形势发展而不断变化。近年来的住宅房产市场宏观调控取得了一定的成绩，也产生了一些问题。比如：多方利益博弈的困扰、房产政策的时滞性、房产政策的短期化等，这些问题对短期的经济发展和长期的社会和谐都是不利的，需要政策在制定与实施的过程中加以调整与引导。本文首先在第一章追溯了我国城镇居民住宅房产市场发展的历史，并结合2006-2011年房产市场相关数据对我国居民住宅市场的现状进行分析，随后在第二章梳理了2003年以来政府房产市场调控政策的沿革及其效果。在第三章和第四章，论文就当前我国城镇居民住宅房产市场调控中存在的问题进行了简要分析，然后从若干主要问题着手，对城镇居民住宅房产市场调控政策提出了一些意见和建议：一是政策的制定与实施中要协调好多方的利益关系；二是降低房产政策的时滞性，提高政策的有效性；三是避免房产政策效应短期化。论文在结语部分分析了影响2012年及今后一段时期房产调控走向的若干因素，并展望了我国政府房产调控的近期发展趋势。
彭鸿斌[9]（2010）在《北京市商品住宅价格研究》文中研究指明房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业,它的发展在很大程度上带动和制约着城市和其他产业的发展,甚至导致经济的周期性波动。从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看（如日本地产泡沫和美国次贷危机）,房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫,破坏金融系统,可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力,居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成很大的负面影响。如何更好地把握房地产价格的影响因素和运行规律,对于运用房地产调控手段熨平房地产价格波动,促进房地产市场稳定、协调、可持续的发展具有重要意义。本文首先从理论上分析了影响北京房价的供给和需求因素。需求分析包括购房群体的消费特征、消费水平、影响消费的主要因素等;供给分析包括市场供给特征、供给规模、供给影响因素等。其次,在理论分析的基础上,笔者针对北京住宅价格供求影响因素设计了计量模型,并进行了实证检验。根据国内外学者的研究成果,提取了影响商品住宅价格的主要因素,需求因素包括人口数量、在职职工年平均工资额、年成交面积、住宅价格上涨预期等4方面,供给因素包括主要成本、住宅竣工面积和房地产开发投资等3方面,环境条件因素包括年人均GDP、人均GDP增长率和三次产业比例等3方面。在价格形成机制分析的基础上,分别设计需求、供给和综合因素影响下的商品住宅价格决定模型,并提出模型的估计和检验方法。实证检验结果表明,需求因素影响下,住宅价格上涨预期每增加1%,住宅价格增长124.584元/m2,对房价影响非常明显,其他因素对房价影响相对较小。供给影响下的商品住宅价格模型检验结果表明,竣工面积每增长1万m2时,房价将下降2.149元/ m2;房地产投资每增长1亿元,房价将下降1.056元/ m2,成本每增1元/m2,对应住宅价格增长1.097元/ m2。从实证结果来看,成本因素对房价影响较小,说明开发商不是根据成本来定价的。因而作者提出目前房价与成本的“脱钩论”,实际上,开发商是根据市场需求程度来决定住宅售价的,开发商的定价策略就是尽量榨取消费者剩余,与住宅成本关系不大。综合因素影响下的商品住宅价格模型检验结果表明,常住人口数量（万人）、在职职工年平均工资（百元）、住宅价格上涨预期（%）、主要成本（建安成本、土地价格）（元/m2）、房地产开发投资（亿元）、人均GDP增长率（%）等要素,每增加一单位所对应的商品住宅价格（元/m2）的变化分别是13.932、0.421、105.320、0.640、-1.203、0.454单位。从结果来看,外来人口涌入是影响北京住宅价格上涨的主要因素之一,外地具有超强购买力的投资客（如山西煤老板、温州炒房团）,以“扫楼”的形式大肆抢购楼盘,供不应求的假象造成房价节节攀高。研究结果还表明,住宅价格上涨预期对住宅价格的影响很大,北京房价存在明显的“预期主导”效应。房地产市场既有实业投资的性质,也有金融投机的性质,北京住宅市场的“预期主导”效应表明,金融投机已经居于住宅市场的主导地位,而房价上涨预期正是金融投机盛行的幕后“推手”。北京房价持续上涨不是供给绝对不足造成的,而是大量的投机需求导致供给相对不足。这一点也可以从北京很多已售楼盘较高的空置率得到印证。由于我国在1998年才真正取消实物分房,房地产市场发展的历史相对较短,市场化程度比较低,因此,对于房地产价格分布规律的研究起步很晚。目前,国内该领域的理论研究还不够系统,有关房地产价格分布规律的测度方法更是凤毛麟角。本文在国外关于房地产价格分布规律研究成果的基础上,建立了北京市房地产市场实际价格的线性回归模型,并在此基础上对一年间北京房地产市场价格分布进行了量化分析和计算。笔者的研究结果发现,北京房地产市场的价格并未如想象的那样存在严重“偏离”问题,这一结论和某些学者认为的观点不一致。原因在于,仅从名义房价来看,北京的房地产市场价格似乎很高,但考虑到北京日渐增值的城市价值,北京住宅市场的价格并不算高。北京的城市价值目前在全国35个大城市中列第三位,2008年奥运概念进一步拉升北京的城市价值,房价亦水涨船高。所以,笔者认为近几年北京房价并不是毫无理由地疯涨,房价总体水平上涨的部分原因是因为城市价值拉升所致。在上述研究基础上,作者按四象限和扇区划分对北京住宅楼盘进行了市场调研,并根据调研情况对北京未来房地产市场走势进行了分析。调研结果发现,在房价分布上,环线效应明显,从城中心城区沿环线房价逐次递减,体现出“地租效应”;就整体而言,北京房价区域分布不均衡源自于地价分布不均衡,存在着“北高南低、东高西低”的现象;具体到各区域,房价却与板块特征关系紧密,学区房现象尤为明显,投资性需求主要分布在热点板块,而自住性需求一般位于周边地区;此外,与国际大都市相比,北京房价绝对值较低,但住宅压力指数偏高。虽然北京的房地产市场价格偏离问题还不太严重,但日本房地产泡沫破裂和美国次贷危机为我们敲响了警钟。2010年4月份国家集中出台了一系列的打压一线城市高房价的政策,其中纲领性的文件是4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）。在历经数年GDP增长率“保八”之后,中央政府已基本具备了与国际资本博弈的实力。中央调控的一方面是防止人民币升值导致国际热钱涌入房地产领域,使中国重蹈日本80年代的覆辙;另一方面,也是引导资金进入贸易领域,保证中国在国际贸易市场的竞争力。所以,此次新政有“舍弃房地产,转战国际”的战略考虑,所以,本轮政策不同于以往,来势凶猛,且有不达目的誓不罢休之势,我们应当严肃认真地看待本轮政策波。最后,笔者结合此次新政,提出了保持房价稳定的若干政策,以其对决策层有所参考。本文研究结果对促进北京市房地产业与社会经济协调发展,保持北京市房地产市场持续健康发展有重要意义,对其它大中城市也有一定的借鉴作用。
梁春玲[10]（2008）在《西安市经济适用住房定价研究》文中提出事实证明,经济适用住房建设已发挥了积极的作用,它为许多中低收入者改善了住房条件,促进了房地产业发展,在一定程度上拉动了内需。但是,经济适用住房在实践过程中却远远满足不了需求。根据调查,目前西安市经济适用住房建设中存在以下问题:第一,需求量多而供给少,致使大部分人买不到房。第二,收入低而房价高,致使大部分人买不起房。第三,基础设施不全,不能令群众满意。很多项目容积率过高,采光差,人多电梯少,交通、生活、教育和医疗设施未能及时跟上,住起来既不经济也不适用。因此,需要大力发展经济适用住房。为推动经济适用房的开发建设,政府在土地、税费、信贷等方面采取了扶持政策,并对其价格构成、价格确定予以明确规定,对当前房地产市场走向具有多方面的影响,引起了广泛关注。但是经济适用住房在价格上仍然是中低收入人群关注的对象,同时鉴于当前市场上经济适用住房项目价格过高等现象,本文拟对经济适用住房定价问题进行研究。基于此,本文从研究经济适用房的发展现状出发,了解国内外公房的发展状况、我国经济适用房的产生背景、住宅发展状况以及经济适用房的运行情况及存在的问题;在此基础之上,对西安巿经济适用住房价格现状作了分析,挖掘西安帀经济适用住房价格存在的问题;为研究经济适用住房的定价问题,首先对经济适用房价格构成和费用分摊问题进行了分析,其次依据定价理论确定合理的定价方法和流程,最后在政府的指导下制定出构成合理、水平适中的价格;通过理论研究,最后以某经济适用住房项目为例,对经济适用住房定价过程作了一次实践,说明了该方法在实际中的可行性和实用性。本文从价格构成及费用分摊分析、定价策略和政府对经济适用住房定价上的指导三个方面来研究经济适用住房的定价问题。通过本文的研究,期望能够为房地产开发企业对经济适用住房的定价起到参考作用,为政府宏观调控和认价、审价提供依据,为消费者提供经济适用住房价格信息的支持。
二、商品住宅降价空间还有多大（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、商品住宅降价空间还有多大（论文提纲范文）
（1）我国房地产企业投资风险分析 ——以RS公司为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.3 研究方法与内容 |
| 1.4 研究创新之处 |
| 第2章 房地产投资风险研究综述 |
| 2.1 风险管理的相关研究综述 |
| 2.2 房地产投资风险的相关研究综述 |
| 2.3 房地产宏观调控政策与房地产企业关系的研究综述 |
| 第3章 房地产投资风险理论 |
| 3.1 房地产投资风险的含义和特征 |
| 3.2 投资风险类型 |
| 3.3 评价投资风险的常用方法 |
| 第4章 紧缩的宏观调控政策下房地产企业投资风险的影响因素分析 |
| 4.1 宏观环境因素 |
| 4.1.1 宏观政策环境因素 |
| 4.1.2 宏观经济环境 |
| 4.2 市场环境因素 |
| 4.2.1 市场供求 |
| 4.2.2 市场竞争程度 |
| 4.2.3 置地风险 |
| 4.2.4 房地产价格 |
| 4.2.5 融资风险 |
| 4.3 企业内部经营决策因素 |
| 4.3.1 投资类型与规模 |
| 4.3.2 投资方式 |
| 4.3.3 开发地点 |
| 4.3.4 开发时机 |
| 4.3.5 开发周期长短 |
| 第5章 实证分析 |
| 5.1 RS公司发展现状简介 |
| 5.2 评价指标的选取原则 |
| 5.3 RS公司投资风险评价指标的选取 |
| 5.4 数据分析及评级体系的构建 |
| 5.4.1 适用性检验 |
| 5.4.2 提取公因子 |
| 5.4.3 因子命名 |
| 5.4.4 计算因子得分 |
| 第6章 房地产企业投资风险防范的对策及建议 |
| 6.1 楼市发展近况与展望 |
| 6.2 对房地产市场长效调控政策的建议 |
| 6.2.1 优化调控政策的实现手段,充分发挥政府的积极作用 |
| 6.2.2 加强对房地产市场的监督,完善房地产市场监督体系 |
| 6.2.3 加强城镇基础设施建设,促进各线城市协同发展 |
| 6.3 RS公司防范房地产投资风险的对策 |
| 6.3.1 密切关注国家宏观调控政策的动向,趋利避害 |
| 6.3.2 优化资本结构,拓宽融资渠道,提高融资管理水平 |
| 6.3.3 加强成本预测,合理控制成本,做好可行性分析研究 |
| 6.3.4 审时度势,因时制宜的调整投资战略 |
| 第7章 结论 |
| 7.1 主要结论 |
| 7.2 不足之处 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 攻读硕士学位期间论文发表及科研情况 |
（2）房地产去库存研究综述（论文提纲范文）
| 一、全国房地产库存状况 |
| 二、房地产库存形成的主要原因 |
| 三、2016年房地产去库存的基本情况 |
| 四、房地产去库存对于化解金融风险财政化的重要意义 |
| 五、供给侧改革中房地产企业去库存问题 |
| 六、房地产去库存的制约因素分析 |
| 七、化解房地产库存路径选择与对策建议 |
| 思路一:房地产精准去库存的相关建议 |
| 思路二:通过供给改革促进商品住房去库存的对策 |
| 思路三:房地产去库存的主要措施 |
| 思路四:供给侧改革中加强房地产去库存的措施建议 |
| 思路五:房地产行业高效去库存的途径 |
（3）GT公司连云港悦府房地产项目营销策略研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 选题背景与意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题意义 |
| 1.2 研究内容与框架 |
| 1.2.1 研究内容 |
| 1.2.2 研究内容框架 |
| 1.3 研究相关理论 |
| 1.3.1 营销策略的基本概念 |
| 1.3.2 营销策略的实施意义 |
| 1.3.3 营销策略的主要功能 |
| 第二章 悦府项目外部环境分析 |
| 2.1 政策分析 |
| 2.1.1 国家层面楼市政策 |
| 2.1.2 连云港市楼市政策 |
| 2.2 市场分析 |
| 2.2.1 宏观市场 |
| 2.2.2 区域市场 |
| 2.3 竞争分析 |
| 2.3.1 竞争楼盘项目概况 |
| 2.3.2 竞争楼盘销售情况 |
| 第三章 悦府项目定位研究 |
| 3.1 项目分析 |
| 3.1.1 公司概况 |
| 3.1.2 项目概况 |
| 3.1.3 项目SWOT分析 |
| 3.2 客户需求调研与分析 |
| 3.2.1 人口概况分析 |
| 3.2.2 基础客源调研 |
| 3.2.3 调研结论分析 |
| 3.2.4 目标客户确定 |
| 3.3 项目定位 |
| 3.3.1 项目总体属性定位 |
| 3.3.2 项目市场定位 |
| 3.3.3 项目主题及形象定位 |
| 3.4 产品定位 |
| 3.4.1 建筑规划设计 |
| 3.4.2 景观规划设计 |
| 3.4.3 道路规划设计 |
| 3.4.4 物业服务设计 |
| 3.4.5 户型规划设计 |
| 第四章 悦府项目营销策略 |
| 4.1 总体规划 |
| 4.2 项目目标 |
| 4.2.1 项目年度指标 |
| 4.2.2 项目销售指标 |
| 4.3 产品策略 |
| 4.4 价格策略 |
| 4.4.1 基本原则 |
| 4.4.2 初步定价 |
| 4.4.3 销售价格确定 |
| 4.4.4 价格策略 |
| 4.5 渠道策略 |
| 4.5.1 代理销售 |
| 4.5.2 全民营销 |
| 4.6 推广策略 |
| 4.6.1 推广传播思路 |
| 4.6.2 推广传播媒体 |
| 4.6.3 推广Ⅵ系统 |
| 4.6.4 推广渠道 |
| 4.6.5 推广区域 |
| 4.6.6 推广考核 |
| 第五章 悦府项目营销实施 |
| 5.1 营销团队 |
| 5.2 实施步骤 |
| 5.3 实施管控 |
| 5.4 风险管控 |
| 第六章 结论 |
| 6.1 本文研究结论与局限 |
| 6.1.1 主要结论 |
| 6.1.2 研究的局限性 |
| 6.2 有待进一步研究的问题 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间发表的学术论文目录 |
（4）短期供给过剩背景下的房地产调整（论文提纲范文）
| 一、当前住房市场态势的根源 |
| 二、价格下跌的幅度判断 |
| 三、如何看待当前政府的托市 |
（5）城市住房援助政策评估与仿真实验（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 问题的提出 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究目的 |
| 1.1.3 选题意义 |
| 1.2 研究内容 |
| 1.3 研究的理论基础及研究方法 |
| 1.4 研究范围和研究概念的界定 |
| 1.5 论文的结构 |
| 1.6 论文的创新 |
| 2 住房援助的引入和制度比较 |
| 2.1 为何要引入术语“住房援助” |
| 2.2 住房保障的起源与内涵 |
| 2.3 住房援助与住房保障的区别与联系 |
| 2.4 我国住房援助的工具集合 |
| 2.5 住房援助的比较制度分析 |
| 2.5.1 美国的住房援助 |
| 2.5.2 日本的住房援助 |
| 2.5.3 欧洲国家的住房援助 |
| 2.5.4 新加坡的住房援助 |
| 2.5.5 中国香港和台湾地区的住房援助 |
| 2.5.6 制度比较小结 |
| 2.6 住房援助政策研究综述 |
| 2.6.1 住房政策研究的发展阶段 |
| 2.6.2 对住房保障和援助的研究 |
| 2.6.3 国外住房援助政策研究综述 |
| 2.6.4 当前住房援助研究存在的不足 |
| 2.7 本章小结 |
| 3 购房援助的适度性研究-以囤房为例 |
| 3.1 问题的提出 |
| 3.2 住房的特殊属性及衍生效应 |
| 3.3 囤房的制度原因 |
| 3.3.1 房地产财税制度 |
| 3.3.2 期房预售制度 |
| 3.3.3 住房援助制度 |
| 3.3.4 社会福利制度 |
| 3.4 囤房的心理原因 |
| 3.4.1 囤房的心理基础 |
| 3.4.2 利润幻觉导致囤房 |
| 3.4.3 高储蓄率心智模式的依赖与转化 |
| 3.5 囤房对经济与社会的负面影响 |
| 3.5.1 囤房造成住房不公 |
| 3.5.2 囤房导致资源配置效率降低 |
| 3.5.3 囤房抑制非住房消费和投资 |
| 3.5.4 囤房导致资源浪费 |
| 3.5.5 对青年家庭可行能力的影响 |
| 3.6 本章小结和政策建议 |
| 4 住房援助方式的比较——以经适房与公租房为例 |
| 4.1 问题的提出 |
| 4.2 租售方式比较的产权理论基础 |
| 4.3 中止经适房政策的理由充分吗? |
| 4.3.1 经济适用住房的缺陷与成因 |
| 4.3.2 经适房管理政策调整过程 |
| 4.4 公租房占主流的住房政策有效吗? |
| 4.4.1 对公租房政策的预评估 |
| 4.4.2 保障方式改革的模糊评价 |
| 4.4.3 评价结果及政策含义 |
| 4.5 本章结论和启示 |
| 5 住房援助的市场化改革-以租房券为例 |
| 5.1 问题的提出 |
| 5.2 许可交易的聚类分析 |
| 5.3 许可交易的案例研究 |
| 5.3.1 粮票制度 |
| 5.3.2 排污权交易 |
| 5.3.3 交通违章计分 |
| 5.3.4 农村宅基地 |
| 5.3.5 设立许可交易的启示 |
| 5.4 房券制度的案例研究 |
| 5.4.1 美国房券制度的绩效 |
| 5.4.2 经适房购买指标相当于购房券 |
| 5.4.3 限购政策相当于发放了购房券 |
| 5.4.4 配建保障性住房指标的设定与交易 |
| 5.5 湖北省黄石市的房券试点情况 |
| 5.5.1 黄石市房改基本情况 |
| 5.5.2 黄石市公租房政策创新点 |
| 5.5.3 市场化改革的主要举措 |
| 5.5.4 案例小结 |
| 5.6 武汉市公租房遇冷案例的启示 |
| 5.6.1 事件背景 |
| 5.6.2 直接的原因 |
| 5.6.3 现象背后的逻辑 |
| 5.6.4 配租遇冷后的项目进展 |
| 5.6.5 案例小结 |
| 5.7 住房援助市场化的政策建议 |
| 6 基于多主体微观仿真模型的住房援助政策实验 |
| 6.1 研究思路 |
| 6.2 仿真模型的总体设计 |
| 6.2.1 仿真模型的技术路线图 |
| 6.2.2 仿真流程图 |
| 6.2.3 仿真步骤 |
| 6.3 各主体的设定 |
| 6.3.1 住房主体 |
| 6.3.2 家庭主体 |
| 6.3.3 政府主体 |
| 6.3.4 银行主体 |
| 6.4 仿真城市的标定与假设 |
| 6.5 主体的行为规则调查 |
| 6.6 主体交互功能设计 |
| 6.6.1 商品房购买市场 |
| 6.6.2 商品房租赁市场 |
| 6.6.3 经适房市场 |
| 6.6.4 公租房市场 |
| 6.6.5 子市场互动 |
| 6.7 仿真程序设计与检验 |
| 6.7.1 仿真平台选择 |
| 6.7.2 仿真模型检验 |
| 6.7.3 模型设计中有待完善之处 |
| 6.8 援助政策实验 |
| 6.8.1 公共住房供给量的实验 |
| 6.8.2 经适房和公租房的供给比例 |
| 6.8.3 房价管制政策的实验 |
| 6.8.4 关于准入标准的实验 |
| 6.8.5 房产税政策实验 |
| 6.8.6 所得税政策实验 |
| 6.8.7 其他实验 |
| 6.9 本章小结 |
| 7 住房援助的战略选择与政策建议 |
| 7.1 住房援助政策的价值导向 |
| 7.1.1 居者有其屋与住有所居并不矛盾 |
| 7.1.2 住房公平 |
| 7.1.3 走共同富裕道路 |
| 7.1.4 授人以渔 |
| 7.1.5 关于抑制投资性购房的讨论 |
| 7.1.6 住房援助的必要性 |
| 7.2 住房援助的目标 |
| 7.3 实现路径选择 |
| 7.3.1 我国较高住房自有率形成的过程 |
| 7.3.2 住房制度改革绩效的简要评述 |
| 7.3.3 战略路径的选择 |
| 7.4 住房援助的层次和趋势 |
| 7.4.1 人口结构 |
| 7.4.2 收入结构 |
| 7.5 政策建议 |
| 8 结论与讨论 |
| 8.1 主要发现和研究结论 |
| 8.2 政策建议 |
| 8.2.1 住房政策 |
| 8.2.2 经适房政策 |
| 8.2.3 公租房政策 |
| 8.3 论文不足之处 |
| 8.4 进一步研究展望 |
| 参考文献 |
| 附录Ⅰ 住房援助预调查问卷 |
| 附录Ⅱ 住房援助方式的访谈提纲 |
| 附录Ⅲ 公租房替换经适房政策改革的预评估 |
| 附录Ⅳ 有房家庭住房投资行为的调查问卷 |
| 附录Ⅴ 城市家庭住房出售意向的调查问卷 |
| 附录Ⅵ 微观仿真程序及程序字典 |
| 附录Ⅶ 武汉市人口及住房基础信息表 |
| 附录Ⅷ 武汉市房价梯度函数和2000～2010年商品房价格变动估计过程 |
| 附录Ⅸ 政策实验变量表 |
| 附录Ⅹ 对住建部公租房试点湖北省黄石市房券制度的调研提纲 |
| 附录Ⅺ 攻读博士期间的研究成果 |
| 致谢 |
（6）我国住房信贷保险体系研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 目录 |
| 1. 导论 |
| 1.1 选题背景和选题意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 关于国外房地产保险 |
| 1.2.2 关于国外住房抵押贷款制度 |
| 1.2.3 关于我国住房抵押贷款保险现状及其问题 |
| 1.2.4 关于住房抵押贷款保险市场发展的对策建议 |
| 1.2.5 关于国内外住房信贷保险研究文献的综述 |
| 1.3 论文结构安排 |
| 1.4 研究方法与创新 |
| 2. 住房信贷保险与风险的相关理论 |
| 2.1 住房信贷保险的界定及其作用 |
| 2.1.1 住房信贷保险的界定 |
| 2.1.2 住房信贷保险的作用 |
| 2.2 保险经营原则 |
| 2.2.1 最大诚信原则 |
| 2.2.2 可保利益原则 |
| 2.2.3 近因原则 |
| 2.2.4 损失赔偿原则 |
| 2.2.5 大数原则 |
| 2.3 银行经营原则与住房信贷风险 |
| 2.3.1 盈利性、流动性和安全性原则 |
| 2.3.2 住房信贷风险 |
| 2.3.3 住房信贷风险的成因 |
| 2.4 住房信贷风险管理理论 |
| 2.4.1 《新巴塞尔协议》中信贷风险的规定与管理 |
| 2.4.2 我国关于信贷风险的规定与管理 |
| 2.4.3 美国贷款风险的分类 |
| 2.4.4 住房信贷风险的管理手段 |
| 2.5 制度变迁与市场失灵 |
| 2.5.1 制度变迁与路径依赖 |
| 2.5.2 不对称信息、委托代理问题与市场失灵理论 |
| 3. 我国住房信贷市场与担保发展现状 |
| 3.1 我国住房信贷的种类与特点 |
| 3.1.1 我国住房信贷的种类 |
| 3.1.2 发展住房信贷的意义 |
| 3.1.3 我国住房信贷的特点 |
| 3.2 我国住房信贷的发展 |
| 3.2.1 个人住房贷款规模不断增加,在房地产贷款中的占比不断加大 |
| 3.2.2 个人住房贷款政策不断调整,潜在风险因素在增加 |
| 3.3 目前我国住房信贷的担保现状 |
| 3.3.1 个人住房公积金贷款担保业务 |
| 3.3.2 个人住房商业贷款担保服务 |
| 3.4 目前我国住房信贷担保存在的问题 |
| 3.4.1 住房担保缺乏规范的制度性安排 |
| 3.4.2 住房担保公司资本金不足,抗风险能力低下 |
| 3.4.3 住房担保公司缺少风险分散机制 |
| 3.4.4 抵押物处置较难,增加了担保公司的风险 |
| 4. 我国住房信贷保险市场的现状与问题 |
| 4.1 住房信贷保险相关的品种 |
| 4.1.1 个人住房抵押房屋保险 |
| 4.1.2 个人贷款抵押房屋综合保险 |
| 4.1.3 住宅质量保证保险 |
| 4.1.4 家庭财产保险 |
| 4.1.5 个人住房公积金贷款保险 |
| 4.2 我国住房信贷保险市场的发展与现状 |
| 4.3 我国住房信贷保险市场存在的问题 |
| 4.3.1 面临着住房置业担保公司的强烈竞争 |
| 4.3.2 保险合同在签署中银行和保险公司处于强势 |
| 4.3.3 保险费率偏高,保险金额计算不合理 |
| 4.3.4 保险金额确定和保费缴费方式欠合理 |
| 4.3.5 保险品种单一,消费者缺乏选择权 |
| 4.3.6 保险公司专业人员缺乏,服务水平不尽如人意 |
| 4.3.7 公众缺乏保险意识,对保险业的认可度较差 |
| 4.3.8 法规不健全,缺乏政策性金融机构及相应政策支持 |
| 5. 海外住房信贷保险制度的经验与借鉴 |
| 5.1 政府保险与私人保险相结合的北美模式 |
| 5.1.1 美国 |
| 5.1.2 加拿大 |
| 5.1.3 香港 |
| 5.2 抵押贷款与人寿保险相结合的西欧模式 |
| 5.2.1 法国 |
| 5.2.2 荷兰 |
| 5.2.3 英国 |
| 5.3 单一私人保险的澳大利亚模式 |
| 5.3.1 以住房贷款保险公司为主的住房信贷保险主体 |
| 5.3.2 全额保险为主的住房信贷保险品种 |
| 5.4 海外住房信贷保险制度的启示 |
| 5.4.1 国家政策与政策性金融机构的大力支持与参与 |
| 5.4.2 保险产品的设计要实现多方共赢,保险市场才有生存的空间 |
| 5.4.3 保险品种灵活多样,给消费者更多的选择权 |
| 5.4.4 各国住房信贷保险制度各具特色 |
| 6. 我国住房信贷保险体系的设计 |
| 6.1 构建科学的住房信贷保险体系的意义 |
| 6.1.1 是保民生、促增长的需要 |
| 6.1.2 是全面建设小康社会的需要 |
| 6.1.3 是防范金融风险的需要 |
| 6.1.4 是保险公司可持续发展的需要 |
| 6.2 我国住房信贷保险体系的基本框架 |
| 6.2.1 住房信贷保险调控体系 |
| 6.2.2 住房信贷保险运行体系 |
| 6.2.3 我国住房信贷保险体系的模式构想 |
| 7. 建议与结论 |
| 7.1 完善我国住房信贷保险体系的对策建议 |
| 7.1.1 建立和健全与住房信贷保险相关的法律法规 |
| 7.1.2 建立政策性住房信贷保险机构 |
| 7.1.3 与置业担保公司错位发展,适时开展抵押贷款与反抵押保险业务 |
| 7.1.4 创新险种,增强投保人的选择权 |
| 7.1.5 加强宣传,提高公众参加住房信贷保险的意识 |
| 7.1.6 创新保险营销方式,大力发展网络保险营销 |
| 7.1.7 不断聚集人才,提高保险从业人员的素质 |
| 7.1.8 树立行业形象,取得公众认可 |
| 7.1.9 建立住房信贷的二级市场 |
| 7.2 结论 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 在学期间发表的学术论文及研究成果 |
| 后记 |
（7）风险场域的建构—2003年以来中国房地产领域的相关行动和事实（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 导论 |
| 第一节 研究的缘起 |
| 第二节 研究问题的提出 |
| 第三节 相关研究的回顾和评述 |
| 一、 关于风险及其建构问题的研究 |
| 二、 关于风险行动和事实的结构化问题的研究 |
| 三、 关于风险的传播、扩散问题的研究 |
| 四、 关于房地产风险问题的研究 |
| 第四节 文献述评 |
| 第二章 研究的思路 |
| 第一节 研究视角 |
| 一、 主要理论工具 |
| 二、 主要概念工具 |
| 第二节 研究设计 |
| 一、 分析策略 |
| 二、 分析框架 |
| 三、 研究方法 |
| 第三章 中国房地产风险：状况与定位 |
| 第一节 中国房地产风险史 |
| 第二节 2003 年以来的中国房地产风险状况 |
| 一、 高房价的风险 |
| 二、 高房价下跌的风险 |
| 第三节 中国房地产风险的合理定位 |
| 第四章 中国房地产风险——制度的问题 |
| 第一节 关于现有中国房地产制度缺陷的相关表述 |
| 第二节 与中国房地产风险相关的制度安排及其问题 |
| 一、 改革开放以来由户籍制度与“城乡二元结构”衍生的问题 |
| 二、 “单位制”消解带来的问题 |
| 三、 分税制下的土地出让制度及其问题 |
| 四、 保障性住房制度及其问题 |
| 五、 房地产领域的监管制度及其问题 |
| 第五章 中国房地产风险——行动的后果 |
| 第一节 2003 年以来中国房地产领域的行动轨迹 |
| 一、 房价暴涨-持续调控阶段（2003 年上半年--2006 年底） |
| 二、 市场持续观望阶段（2007 年上半年--2008 年上半年） |
| 三、 “救市”阶段（2008 下半年--2009 年年初） |
| 四、 房价暴涨-严苛调控阶段（2009 年年初--2010 年下半年） |
| 五、 持续调控-市场观望阶段（2011 年上半年--2012 上半年） |
| 第二节 2003 年以来中国房地产领域行动的特殊性 |
| 一、 行动角色的复杂性 |
| 二、 行动的策略性 |
| 三、 行动的信息不对称性 |
| 四、 行动缺乏全局性和战略性 |
| 五、 行动的风险性 |
| 第六章 中国房地产风险场域的建构：表意面相的再生产 |
| 第一节 房地产领域的各种风险符号 |
| 一、 专家的表露 |
| 二、 官方的表露 |
| 三、 房地产商的表露 |
| 第二节 房地产风险符号的互动 |
| 一、 专家间论争性的互动 |
| 二、 权威（机构或专家）与民众的互动 |
| 三、 民众间的互动 |
| 第三节 房地产风险场域“表意面相”的形成 |
| 第七章 中国房地产风险场域的建构：合法化面相的再生产 |
| 第一节 中国房地产领域的“政策”行动及弊端 |
| 一、 中国房地产领域是一个“政策”行动领域 |
| 二、 政策的角色 |
| 三、 中央政府房地产“政策”行动的特点和弊端 |
| 四、 地方政府房地产“政策”行动的特点和弊端 |
| 第二节 中国房地产“政策”行动中的问题——以 2006-2011 年的政策调控为例 |
| 一、 2006-2007 年的“政策”行动方向 |
| 二、 2008-2009 年的“政策”行动方向 |
| 三、 2010-2011 年的“政策”行动方向 |
| 第三节 房地产领域正常“合法化面相”的缺失 |
| 第八章 中国房地产风险场域的建构：支配面相的再生产 |
| 第一节 房地产领域支配性资源的宏观布局 |
| 一、 中央政府可掌握的支配性资源 |
| 二、 地方政府可掌握的支配性资源 |
| 三、 房地产商可掌握的支配性资源 |
| 四、 民众可掌握的支配性资源 |
| 第二节 房地产领域正常“支配面相”的缺失 |
| 一、 混乱的数据 |
| 二、 大相径庭的成本、利润数据 |
| 第三节 房地产领域支配性资源的微观流动 |
| 一、 “购房经历”发生的背景 |
| 二、 “购房经历”发生的缘由 |
| 三、 “购房经历”发生的目的 |
| 四、 “购房经历”采用的方法 |
| 五、 购房全过程 |
| 第四节 房地产领域“支配面相”微观建构中的问题 |
| 第九章 房地产风险与房地产风险场域：关系阐释 |
| 第一节 房地产风险与房地产风险场域：一种因果关联 |
| 第二节 房地产风险与房地产风险场域：一种逻辑关联 |
| 一、 从内容上分析 |
| 二、 从“形式与内容的关系”角度分析 |
| 第十章 总结与启示 |
| 第一节 总结 |
| 第二节 启示和展望 |
| 一、 一个理论诉求 |
| 二、 两种类型风险的关系 |
| 文献目录 |
| 一、 中文部分 |
| 二、 外文部分 |
| 作者在攻读博士学位期间公开发表的论文 |
| 作者在攻读博士学位期间所作的项目 |
| 致谢 |
（8）当前我国政府对城镇居民住宅房产市场调控政策研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| 英文摘要 |
| 绪论 |
| 一、研究背景和意义 |
| 1.研究背景 |
| 2.课题研究的意义 |
| 二、研究现状综述 |
| 1.对房产调控体系的研究 |
| 2.强调预警性的反周期理论 |
| 3.定量分析研究 |
| 4.对控制房价的研究 |
| 5.政府房产政策 |
| 三、论文研究思路和框架结构 |
| 四、论文的基本概念阐释 |
| 1.房产市场调控 |
| 2.房产市场调控的动力和目标 |
| 3.房产市场调控的手段和工具 |
| 五、研究方法 |
| 六、论文研究的重点和难点 |
| 七、可能的创新点和不足 |
| 1.可能的创新 |
| 2.研究的不足 |
| 第一章 我国城镇居民住宅房产市场发展的历史与现状分析 |
| 一、我国城镇居民住宅房产市场发展的历史与现状 |
| 1.我国城镇居民住宅市场化发展的历程 |
| 2.我国城镇居民住宅市场现状分析：2006 年至 2011 年房产市场相关数据分析 |
| 二、当前我国城镇居民住宅市场存在的问题 |
| 1.住宅市场供应的结构不均衡 |
| 2.住宅房产市场过度追求经济利益，房价增幅迅猛 |
| 3.住房市场秩序混乱 |
| 第二章 政府对城镇居民住宅房产市场调控政策及效果分析 |
| 一、从调控供给总量到调控需求总量（2003.02-2006.04） |
| 1.政策沿革 |
| 2.效果分析 |
| 二、“调控住房结构”（2006.05-2008.08） |
| 1.政策沿革 |
| 2.调控效果 |
| 三、房地产“救市”（2008.09-2009.12） |
| 1.政策沿革 |
| 2.效果分析 |
| 四、2010-2011 年我国房产调控的新动向 |
| 1.20 10-2011 年我国房产调控的政策沿革 |
| 2.20 10-2011 年我国房产调控的效果分析 |
| 3.20 10-2011 年我国房产调控中的若干核心政策剖析 |
| 4.对 2010-2011 年我国房产调控的综合评析 |
| 第三章 我国城镇居民住宅房产市场调控存在的问题分析 |
| 一、多方利益博弈的困扰 |
| 1. 开发商在房产市场利益博弈中的地位 |
| 2. 地方政府在房产市场利益博弈中的地位 |
| 3. 商业银行在房产市场利益博弈中的地位 |
| 4. 消费者在房产市场利益博弈中的地位 |
| 二、房产政策的时滞性 |
| 1.产生时滞性的原因 |
| 2.房产政策产生时滞性的因素 |
| 3.政策的时滞性给房产市场带来的影响 |
| 三、房产政策效应短期化 |
| 1.房产政策的效应短期化的原因 |
| 2.效应短期化造成的影响 |
| 第四章 城镇居民住宅房产市场调控政策制定的建议 |
| 一、政策的制定与实施中协调好多方利益关系 |
| 1.协调好开发商与各方的利益关系 |
| 2.协调好中央政府与地方政府的利益关系 |
| 3.协调好其他多方的利益关系 |
| 二、降低房产政策的时滞性，提高政策的有效性 |
| 1.建立预警系统，缩短认识时滞 |
| 2.建立信息共享和部门互动机制，缩短决策时滞 |
| 3.认清外部时滞，减少对市场的盲目干预 |
| 三、避免房产政策效应短期化 |
| 1.建立房产政策评估机制 |
| 2.建立房产政策监督机制 |
| 结语 |
| 一、影响 2012 年及今后一段时期房产调控走向的若干因素 |
| 二、对我国房产调控近期发展趋势的展望 |
| 1.本轮房产调控政策的延续问题 |
| 2.房产市场会否崩盘 |
| 主要参考文献 |
| 致谢 |
| 在读期间发表的学术论文与研究成果 |
（9）北京市商品住宅价格研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| 英文摘要 |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题意义 |
| 1.2 研究目的 |
| 1.3 研究方法 |
| 1.3.1 系统分析方法 |
| 1.3.2 文献研究与实地调查相结合 |
| 1.3.3 实证研究与规范研究相结合 |
| 1.3.4 定性与定量方法相结合 |
| 1.3.5 其他研究方法 |
| 1.4 国外房地产业发展研究综述 |
| 1.4.1 国外相关研究文献 |
| 1.4.2 国内最新研究成果 |
| 2 北京市商品住宅市场供求分析 |
| 2.1 北京商品住宅市场需求分析 |
| 2.1.1 北京商品住宅需求概述 |
| 2.1.2 北京市住宅市场需求特征分析 |
| 2.1.3 影响北京住宅市场需求的因素分析 |
| 2.1.4 北京市消费者住房需求特点与趋势 |
| 2.2 北京商品住宅市场的供给分析 |
| 2.2.1 住宅供给的相关理论 |
| 2.2.2 北京住宅市场供给特征分析 |
| 2.2.3 北京住宅房地产投资特征分析 |
| 2.2.4 北京住宅市场成交总量分析 |
| 3 北京商品住宅价格影响因素模型的构建 |
| 3.1 商品住宅价格影响因素 |
| 3.2 住宅价格形成机制 |
| 3.2.1 住宅价格与住宅需求 |
| 3.2.2 住宅价格与住宅供给 |
| 3.3 住宅价格影响因素模型 |
| 3.3.1 住宅价格影响因素模型 |
| 3.3.2 数据来源及数据处理 |
| 4 北京住宅价格影响因素的实证研究 |
| 4.1 需求影响下住宅价格影响因素的实证研究 |
| 4.1.1 需求影响下的住宅价格影响因素模型 |
| 4.1.2 模型的检验与参数确定 |
| 4.1.3 模型的分析 |
| 4.2 供给影响下的住宅价格影响因素实证研究 |
| 4.2.1 供给因素影响下的住宅价格影响因素模型 |
| 4.2.2 模型的检验与参数确定 |
| 4.2.3 模型的分析 |
| 4.3 综合因素影响下住宅价格影响因素的实证研究 |
| 4.3.1 综合因素影响下的住宅价格影响因素模型 |
| 4.3.2 模型的检验与参数确定 |
| 4.3.3 模型影响程度分析 |
| 4.3.4 模型具体数值分析 |
| 5 北京商品住宅市场“价格偏离”问题实证分析 |
| 5.1 我国房价收入比区间的确定 |
| 5.1.1 对我国房价收入比合理区间的分析 |
| 5.1.2 房价收入比区间数值的确定 |
| 5.1.3 影响房价收入比的主要因素 |
| 5.2 北京市房价收入比 |
| 5.3 北京商品住宅市场“价格偏离价值”问题实证分析 |
| 5.3.1 研究思路及框架 |
| 5.3.2 模型分析 |
| 5.4 对北京住宅市场价格偏离问题的解释：城市价值的视角 |
| 6 北京商品住宅价格市场调研分析 |
| 6.1 北京市城市定位及格局分析 |
| 6.2 北京商品住宅市场调研 |
| 7 调控北京商品住宅价格的对策建议 |
| 7.1 房地产宏观调控政策梳理 |
| 7.2 2010 年房地产宏观调控政策内容 |
| 7.3 北京商品住宅市场宏观调控建议 |
| 8 主要创新点与研究局限 |
| 8.1 本文主要创新点 |
| 8.2 研究不足和有待进一步研究的问题 |
| 8.2.1 研究不足 |
| 8.2.2 有待进一步研究的问题 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| A 作者在攻读学位期间发表的论文 |
| B 北京住宅市场调研项目分析 |
（10）西安市经济适用住房定价研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的和意义 |
| 1.3 研究内容 |
| 1.4 研究思路 |
| 第2章 国内外公房建设经验与经济适用住房制度 |
| 2.1 国内外公共住房建设现状 |
| 2.1.1 新加坡的公共组屋 |
| 2.1.2 日本的公共住宅 |
| 2.1.3 香港的公屋制度 |
| 2.2 我国经济适用住房政策及实践状况 |
| 2.2.1 经济适用住房简述 |
| 2.2.2 我国经济适用住房开发建设的相关政策分析 |
| 2.2.3 我国经济适用住房建设现状 |
| 2.2.4 西安市经济适用住房建设现状及存在的问题 |
| 2.3 经济适用住房与商品房的比较 |
| 2.4 申购经济适用住房的条件 |
| 第3章 西安市经济适用房价格现状及分析 |
| 3.1 西安市经济适用房价格现状 |
| 3.2 西安市经济适用房价格与其他省市的价格比较 |
| 3.3 西安市经济适用房价格偏高原因分析 |
| 3.3.1 从价格构成角度分析 |
| 3.3.2 从居民购买力角度分析 |
| 3.3.3 从供给角度分析 |
| 3.3.4 其他因素分析 |
| 第4章 经济适用住房价格构成及费用分摊 |
| 4.1 经济适用住房价格构成分析 |
| 4.1.1 征地和拆迁安置补偿费 |
| 4.1.2 勘察设计和前期工程费 |
| 4.1.3 建筑安装工程费 |
| 4.1.4 基础设施建设费 |
| 4.1.5 城建费及行政事业性收费 |
| 4.1.6 管理费、贷款利息 |
| 4.1.7 税金和利润 |
| 4.2 计价中的费用分摊问题 |
| 4.2.1 公用建筑面积分摊分析 |
| 4.2.2 计价中的费用构成 |
| 第5章 经济适用住房定价策略 |
| 5.1 经济适用住房定价理论 |
| 5.1.1 马克思的商品价值理论 |
| 5.1.2 价格歧视理论 |
| 5.2 经济适用住房定价原则 |
| 5.3 经济适用住房定价原理 |
| 5.3.1 成本加成定价法 |
| 5.3.2 成本加成定价的程序 |
| 第6章 政府对经济适用住房定价的管理 |
| 6.1 政府对经济适用住房限价的必要性 |
| 6.1.1 经济适用住房的重要性需要政府的价格管制 |
| 6.1.2 经济适用住房的性质需要政府对其限价 |
| 6.1.3 政府限价是经济适用住房政策的需要 |
| 6.2 政府限价下的寻租成本-收益分析 |
| 6.3 政府的最高限价和均价限价 |
| 6.4 对经济适用住房政府限价建议 |
| 6.5 政府对经济适用住房定价的管理 |
| 6.5.1 开发企业的定价申请 |
| 6.5.2 经济适用住房价格认证制度 |
| 6.6 经济适用住房价格管理措施建议 |
| 第7章 经济适用住房定价实例 |
| 7.1 案例说明 |
| 7.2 各项费用计算 |
| 7.3 基准价格计算 |
| 7.4 价格认定 |
| 第8章 结论及需进一步研究的问题 |
| 8.1 结论 |
| 8.2 有待于进一步研究的问题 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
四、商品住宅降价空间还有多大（论文参考文献）
- [1]我国房地产企业投资风险分析 ——以RS公司为例[D]. 王守波. 山东建筑大学, 2020(12)
- [2]房地产去库存研究综述[J]. 李伟. 经济研究参考, 2017(30)
- [3]GT公司连云港悦府房地产项目营销策略研究[D]. 戴爱明. 上海交通大学, 2016(08)
- [4]短期供给过剩背景下的房地产调整[J]. 赵奉军. 中国房地产, 2014(13)
- [5]城市住房援助政策评估与仿真实验[D]. 张齐武. 华中农业大学, 2013(12)
- [6]我国住房信贷保险体系研究[D]. 赵秀池. 首都经济贸易大学, 2013(10)
- [7]风险场域的建构—2003年以来中国房地产领域的相关行动和事实[D]. 秦文宏. 上海大学, 2013(12)
- [8]当前我国政府对城镇居民住宅房产市场调控政策研究[D]. 秦文嵚. 南京工业大学, 2012(04)
- [9]北京市商品住宅价格研究[D]. 彭鸿斌. 重庆大学, 2010(07)
- [10]西安市经济适用住房定价研究[D]. 梁春玲. 西安建筑科技大学, 2008(10)