一、出售出租房屋,承租人有优先购买权（论文文献综述）
张思雨[1]（2021）在《论承租人优先购买权》文中进行了进一步梳理
方旭[2]（2021）在《论我国房屋承租人优先购买权制度的完善》文中进行了进一步梳理房屋承租人优先购买权作为先买权制度的重要组成部分,是一项重要的民事法律制度,与人们的日常生活密切相关。目前随着租房者人数的增多,有关承租人优先购买权的矛盾与纠纷也日益突出,纠纷也呈现数量多、案件复杂的趋势。从承租人优先购买权在我国的立法沿革来看,以1984年在全国范围内被正式确立为起点,承租人优先购买权制度至今已运行30余年,经历了四次不同程度的修改并不断完善,在保障了市场交易安全和人们居所的稳定,促进房屋有效利用等方面发挥了巨大作用。但是也应注意到该制度依旧比较笼统,可操作性不强,给予法官的自由裁量权范围较大,存在完善的空间。正视制度目前存在的问题,才能为制度更好的发挥价值奠定基础,通过梳理学术界的最新成果和整理实践中的裁判案例,目前优先购买权制度主要存在下列问题,一方面法律缺乏对承租人优先购买权中“房屋”涵摄范围以及优先购买权能否被预先抛弃优先购买权,另一方面,法律在出租人的通知义务、同等条件、优先购买权的效力以及损害赔偿责任等规定的不够明确,这些都导致理论和实践中无法形成统一的认识,最终造成各地法院“同案不同判”现象大量发生,不仅有损于承租人利益的保护,影响优先购买权制度的运行效果,而且也损害司法公信力,不利于树立司法权威。在对域外有关优先购买权制度的规定进行对比后,不难发现在承租人优先购买权的适用范围,通知义务,同等条件,优先购买权效力以及损害赔偿责任等方面都有值得我国借鉴和学习的地方,据此建议完善我国房屋承认优先购买权制度,首先,应该限制承租人优先购买权的中“房屋”适用范围,否定可以类推到除房屋的其他不动产上,防止适用范围扩大给损害出租人的利益。其次,否定约定抛弃优先购买权的效力,避免规避制度使承租人法定权利受损。再次,对出租人义务予以明确,以出卖前15日和与第三人达成主要条件来对出租人的通知期限予以限定,并且承认除口头和公告以外能确认承租人收悉的各种通知形式。第四,细化同等条件的内容,充分考虑实践中的复杂情况,让承租人符合条件购买房屋。第五,确认承租人优先购买权在双重买卖下可以得到优先履行,赋予租赁合同在登记备案后能够使优先购买权具有对抗其他买受人的效力。最后,统一损害赔偿责任的性质为违约责任,建议以房屋差价损失的10%-20%确定履行利益损失的赔偿数额。
钱莉[3]（2020）在《论侵害房屋承租人优先购买权的损害赔偿责任》文中研究说明《合同法》第230条1明确规定了房屋承租人享有优先购买权,但房屋承租人先买权制度不仅限于此,还散布在其他规范中,如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《房屋租赁合同司法解释》）第21-24条。可因为规范的简陋、不成体系,且立法者在观点立场上多有反复,导致先买权制度在适用过程中存在诸多分歧,尤其是先买权受到侵害时的救济问题,如先买权受到侵害的情形具体包括哪几种?以及侵害先买权的“赔偿责任”究竟是何种责任?该责任的范围边界和计算方法又是什么?本文共分为三章。第一章通过对裁判文书的整理,介绍了目前司法实务对于侵害先买权的赔偿责任的性质有三种观点:缔约过失责任说、侵权责任说和违约责任说,分析了缔约过失责任说的不当,进而表明下文的分析框架是建立在侵权责任说和违约责任说的基础上的。在赔偿责任的范围上,无论是规范的适用还是裁判结果均极不统一,这样必会导致民事主体对于法律可预见性的模糊,因此亟需厘清侵害先买权的赔偿责任。第二章主要论述了房屋承租人先买权受侵害的情形。首先,先买权的性质为形成权,且有被侵害的可能性。其次,只有在满足先买适状即先买权产生后、未消灭时,先买权才能被侵害。此处对先买适状的要件进行了具体的解构。另外,所有性质的租赁房屋都适用先买权制度,无论是住宅还是商业用房。先买权被侵害的情形可根据《房屋租赁合同司法解释》第24条的文义区分为出租人已通知和未通知两大类。在未通知情形下根据是否移转登记进行细分,在已通知情形下则是根据侵害行为的主体进行细分。在上述细分情形中,租赁房屋所有权已移转登记的,才有损害的产生,才能进入赔偿责任的探讨。第三章先阐明了先买权人得请求损害赔偿的前提除了需满足有损害存在这一当然条件之外,还需有意愿且有能力购买租赁房屋。当有意愿且有能力购买房屋的先买权人之权利受到了侵害,法律才有救济的必要性。讨论完前提之后,在先买权人未能够行使先买权时,出租人和第三人应承担的“赔偿责任”是侵权损害赔偿责任;在先买权人行使了先买权时,出租人应当承担的“赔偿责任”是违约损害赔偿责任。在侵权损害赔偿责任方面,首先通过故意悖俗侵权的方式将先买权纳入了侵权法保护范围,但与此同时,在侵权责任成立层面,针对第三人和出租人的主观故意要件要做区别处理。在侵权损害赔偿责任的范围层面,通过将不同的损害名目划入到积极损害和所失利益项下,分别探讨了房屋差价、固定装修残值、因先买权纠纷支出的费用等损害是否可赔偿。在违约损害赔偿责任项下,如买卖合同中当事人在对此有特殊约定的,优先适用约定,无约定的,出租人需赔偿承租人至如合同履行时的状态。最后,则是对侵害先买权损害赔偿责任的计算方法做了研究。损害赔偿的计算方法有主观/客观计算方法、具体/抽象计算方法,不同的计算方法有不同的适用条件,所得到的损害赔偿数额也是不同的。具体到先买权的损害赔偿计算上,应采用主客观相结合的具体计算方法,计算时点则是以损害产生的时间点即违约行为或者侵权行为发生的时间点为宜。若承租人行使了先买权,则违约行为发生即出租人将房屋所有权向第三人移转才是损害产生的时间点。若承租人未有行使先买权的机会,则也是出租人将房屋所有权移转之时才是损害产生的时间点。
曹轶曦[4]（2020）在《房屋承租人优先购买权损害赔偿实证研究》文中认为我国《合同法》以及《城镇房屋租赁合同司法解释》都对承租人优先购买权制度作出了明确规定,其中《城镇房屋租赁合同司法解释》还规定承租人优先购买权遭受损害的有权获得损害赔偿。但是目前的法律及其司法解释对于承租人优先购买权损害赔偿仅有一个概括性规定,致使在司法实践中对于承租人损害赔偿的构成要件、责任性质和赔偿范围均存在有一定的争议,难以实现对权利人合法权益的有效保障。通过对既有司法案例的分析和归纳,发现司法实践中对于承租人优先购买权损害赔偿主要存在三个方面的问题。首先,司法实践中对损害赔偿构成要件的适用存在较大争议。具体表现为目前实践中对“合理期间”要件的期限时长、“通知义务”要件的通知内容和方式、“同等条件”要件的内容和标准等要件内容的具体认定上尚未达成一致观点;其次,司法实践中对承租人优先购买权损害赔偿的赔偿性质认定较为混乱。具体体现在影响损害赔偿性质认定的损害类型过于复杂,以及承租人优先购买权损害赔偿请求权的请求权基础不明确;最后,司法实践中对于损害赔偿的范围认定较为混乱。具体表现为理论上对所失利益的赔偿存在一定争议、实践中对同一损害赔偿范围内的赔偿范围存在一定的争议以及损害赔偿的参考要素适用混乱。最终在结合司法实践和既往理论研究的基础上,对司法实践中承租人优先购买权损害赔偿存在的问题分别提出了完善建议。对于各损害赔偿要件的具体认定,“合理期间”的期限应当优先遵循当事人约定和法律规定,在无约定和法律规定的情况下应当以一个月作为合理期间时长较为适宜;出租人履行通知义务不但要告知承租人出售意向,还应当告知出售的具体条件。出租人履行通知义务的具体方式不应当受到限制,但应当保证承租人能够准确获得相关讯息;同等条件的内容应当综合考量价格、支付方式、支付期限等要素。同等条件的确定标准应当以出租人与购房第三人达成的协商条件作为同等条件确定的标准;对于损害赔偿的赔偿性质认定,应当认定为违约责任;对于损害赔偿的范围应当既包括承租人搬迁、另行寻租和调查自身权益受损的所受损失部分,又包括房屋差价损失等所失利益部分。对于所失利益的计算应当结合承租人购房意愿和购房能力进行具体的考量。
唐叶[5]（2020）在《论房屋承租人优先购买权的行使》文中指出房屋承租人优先购买权作为民事法律制度中历史悠久且重要的一项权利,在我国由习惯演变为习惯法,最终在法律层面上予以正式确定。其旨在意思自治和契约自由原则的基础上,赋予处于较弱地位的承租人优先承买租赁房屋的权利,最终达到居者有其所的目的,并减少权利冲突主体,维护交易秩序稳定,有利于物尽其用。房屋长期作为人类社会中最为重要的生产生活资料,其价值也在不断攀升,由此便产生房价居高不下与居民居住需求间的矛盾,致使房屋租赁产业迅猛发展,承租人优先购买权被提升到更为重要的位置。但由于我国相关法律零散且不完善,只是对最基本、最突出的问题做了简要规定,并没有深入细致地展开。故在司法实践中仍然面临着适用困难和操作混乱的困境,且难以在现有法律规范体系内直接找到解决方案。承租人优先购买权的性质不清晰、权利行使要件规定不明、效力难以确定、权利之间的冲突、权利人的利益救济困难等问题都给优先购买权制度在实践中的推进增加了层层壁垒,让权利难以有效稳定地行使。为了改变现有局面,本文立足于我国实际情况,通过学理分析、对比论证等方法,重点论证优先购买权的性质问题以及在行使过程中应当细化的具体适用问题,并结合域外相关立法例,总结可借鉴之处,尝试对我国制度完善提出建议。本文共有四个部分。第一部分,房屋承租人优先购买权概述。首先界定权利具体概念,概括定义所应涵盖要素,并总结权利基本特征;其次通过介绍分析学界关于优先购买权性质最主要的争议学说——形成权说、请求权说、支配权说,结合权利特征得出我国承租人优先购买权具有请求权性质的结论。第二部分,承租人优先购买权的行使存在问题。根据承租人在行使优先购买权时所暴露出的行使要件不明、行使效力不确定、未规定与其他权利竞合顺位、权利救济措施不完善的问题,进行细致分析,梳理总结了我国优先购买权制度中存在的不足之处。第三部分,横向对比研究优先购买权制度的域外立法。主要介绍德国、法国以及我国台湾地区在优先购买权的行使要件、行使效果、与其他权利竞合方面上,采取不同的法律规定。并且通过比较分析得出符合我国国情,同时有利于我国优先购买权行使的具有可参考借鉴意义之处。第四部分,对于优先购买权在行使过程中面临的困境和问题提出完善解决建议。从权利的债权请求权性质入手,首先对法律规定的行使要件进行深入分析论证,在行使范围和时间、出租人通知义务、合理期限确定、同等条件细化的问题上提出精准的完善路径;其次在行使效力上明确了优先购买权不具有对抗效力,并提出善意第三人的界定标准;然后就局部房屋承租人之间、承租人与次承租人、共有权人间的顺位进行排序,确定行使效力的大小;最后就不同场景下优先购买权可能遭受的侵害分情况探析,并逐一提出损害赔偿的基础和具体范围。
舒雅雅[6]（2020）在《从古代“先问亲邻”看我国优先购买权制度的优化》文中进行了进一步梳理优先购买权在古代中国表现为先问亲邻,该制度的发展经历了民间交易习惯、官方立法确认再到融入民间交易习惯的历程,绵延存续近千年的事实体现了其制度价值的存在。在封建宗法宗族背景之下诞生的先问亲邻制度,与古代中国封建社会环境相适应,并具有维护封建文化、政治、经济等多种功能。这些制度功能的实现,与先问亲邻制度在发展演变中逐渐构建的制度体系密切相关,该制度体系主要包括权利主体与优先顺位的确定,亲邻权利的行使方式及期限,权利行使的法律效果与权利救济等。我国现行立法中规定了多种优先购买权,但因立法简单且分散,在学界与实务界均受到诸多质疑,如现行立法中优先购买权的类型设置、义务人通知义务的履行、权利人权利的行使、优先购买权的法律效力等。我国现行优先购买权制度,虽与古代先问亲邻制度产生的背景以及制度功能存在区别,但在优先购买权制度的构建上,古代中国的先问亲邻制度仍可在权利的适用范围、权利行使方式、权利通知制度及权利行使期限、法律效力等方面为完善我国当代优先购买权提供思路。
帕提古丽·肉孜[7]（2020）在《论承租人的优先购买权》文中提出随着我国社会经济的快速发展和房地产市场的日益繁荣,关于承租人的优先购买权的问题也凸显出来,随之也得到学术界的广泛重视。承租人优先购买权是我国的一项重要的民事制度。因此本文将通过对我国承租人优先购买权理论基础的研究,然后与其他国家的相关制度进行比较和借鉴,总结我国制度存在的缺陷,提出完善建议,为维护承租人和出租人的利益,促进社会经济的发展提供有益参考。论文的正文分为四个部分:第一部分是承租人优先购买权的概述。介绍了该项权利的基本理论知识,各种优先购买权之间的联系与区别,论证了承租人优先购买权的法理基础等。第二部分是其他国家承租人优先购买权制度的比较及其借鉴,介绍了德国、法国、日本等国家的相关制度,并从中归纳出可供我们借鉴的经验。第三部分是我国承租人优先购买权制度的现状和存在的问题。介绍了我国现行法律中关于承租人优先购买权的规定,分析了存在的不足,包括:法律对非住房及动产的承租人优先购买权未做规定、法律对承租人优先购买权要件的规定不够明确、承租人优先购买权救济措施不健全等。第四部分是完善我国承租人优先购买权制度的建议。针对上文梳理出来的问题,提出一些完善建议。包括:在法律中对非住房及动产的承租人优先购买权作出明确规定、法律对承租人优先购买权的要件规定明确、要健全承租人优先购买权的救济措施等。
赵磊鑫[8]（2020）在《我国商品房承租人优先购买权制度研究》文中研究指明承租人优先购买权制度是先买权的重要组成部分,该制度由来已久,在我国的法律上也有所明确规定。目前随着租房人数的增加,关于承租人优先购买权的纠纷与矛盾也日益凸显。针对该制度既存在着支持的声音,也存在主张废除的声音。支持者认为承租人优先购买权的存在,使得承租人在使用租赁房屋时,能够像对待自己的房屋一样对待租赁房屋,并且注意保护和善意利用该房屋。承租人行使权利并购买租赁房屋后,在节省双方的时间和精力的同时,也会减少矛盾和纠纷的发生,发挥租赁房屋效用的最大化。反对者认为承租人已经有“买卖不破租赁”制度的保护,其在经济上并不一定处于不利地位,除此之外,承租人优先购买权制度的存在也有悖于民法上的平等原则,因此主张废止该制度。有关该制度的规定比较笼统,原则性较强,因此司法实践中出现了许多关于承租人优先购买权遭到侵害的案例,不仅造成了双方经济上的损失,也浪费了司法资源。通过制度的完善,既要规范出租人的通知行为,也要防止承租人权利的滥用,进而权衡出租人、承租人和第三人的利益。本文通过六部分来分析和完善该制度:第一部分,论述承租人优先购买权制度的目的及意义、国内外研究现状,以及研究的方法和创新点。希望通过结合我国目前的经济环境,分析承租人优先权制度存在的问题,给出完善的建议,能够使该制度在我国发挥正确的效用,从而促进我国社会和经济的稳定发展。第二部分,论述承租人优先购买权制度的一般问题。其性质分为物权说、请求权说、形成权说和期待权说四种学说,各有其存在的理由与不足,笔者认为承租人优先购买权的性质应该分阶段来判定,在出租人出卖租赁房屋之前,其为期待权,具有卖房意愿之后,其为形成权。在制度价值上,该制度具有秩序、社会和正义的价值。第三部分,论述承租人优先购买权的行使。详细阐述了商品房承租人优先购买权的四种适用前提和四种排除情形,从而能够让我们更好的适用此制度。第四部分,论述德国和台湾地区有关承租人优先购买权的法律规定以及对我国的借鉴。通过分析域外的法条内容,使我国的制度更加完善,能够较好的解决关于租房时发生的纠纷,更为我们所用。第五部分,论述我国有关商品房承租人优先购买权的立法现状和在运行中遇到的问题。例如出租人通知义务不明确、合理期限无具体时间点、同等条件涉及因素多和损害赔偿范围不明的四种问题。第六部分,论述提出解决第五部分问题的建议。例如明确出租人的通知义务以及通知的期限、行使权利时“同等条件”的含义以及完善承租人优先购买权受侵害的救济机制。承租人优先购买权制度的存在,体现了立法者的价值导向,其立法目的在保障承租人的居住权,使得租赁房屋发挥最大的价值。通过对承租人优先购买权的界定、行使,分析总结问题,最后完善问题,使得该权利的行使能够更加规范,均衡承租人、出租人和第三人的利益,使得各方利益最大化。
陈胜军[9]（2020）在《承租人优先购买权制度研究》文中提出承租人的优先购买权制度作为维护社会公平正义的重要制度,在维护交易公平、保障交易效率、维护社会秩序稳定具有十分重要的作用。本文立足于探究承租人优先购买权制度内涵,从制度最基本的概念、特征、性质入手,厘清承租人优先购买权的概念为出租人在出卖具有所有权的在租房屋时,必须在合理的期限内通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买的权利。通过对制度内容的探究,作者将承租人优先购买权的性质定位为形成权,并明确权利具有法定性、排他性、不可转让性等特征。在承租人如何行使权利方面,承租人行使权利的对象必须是正在租赁期限内的租赁房屋,在此期限之外的则不能行使权利。本文就承租人行使的时间节点进行了详细的论述,对于承租人行使权利的节点必须是以形成承租人与第三人的买卖合同为前提,否则即使承租人欲要行使权利,也无法满足与第三人的同等条件,此时的“同等条件”处于不确定的状态,并不能使权利处于一个相对稳定的状态。并就理论界对“同等条件”的观点进行了详细分析,明确肯定相对相同说在实务方面的可操作性。对于权利的行使期限也做出了一定的探究,明确在告知时承租人需在15天之内行使权利,若未告知承租人行使权利的期限定为自出卖之日起满一年,承租人优先购买权消灭。同时,由于经济社会的发展,对于存在不同权利人权利冲突情形进行了详细的论述,承租人的优先购买权应当得到保护。但是在遇到不同权利人时,对于不同权利如何保障,表明了法律的价值追求,也为社会的有序、和谐、稳定的发展指明了发展方向。在本文中也就权利存在的排除情形进行了分析,房屋互易与继承、赠与时,需要考虑承租人优先购买权的的排除。任何制度的存在都有无法行使的例外情形,探明对于权利行使的排除情形,也能更好的维护社会的公平正义与公序良俗,使得法律达到良好的社会效果与规范作用的统一。最后,通过对承租人权利的侵害情形进行论述,出租人未告知,承租人的意思表示受阻碍,出租人擅自转移房屋所有权的情形,都对承租人的权利造成了侵犯。通过对相关侵权情形的论述,能够对相关的制度运行指明方向,也为司法过程中在遇到类似情形的时候如何救济权利人,起到了良好的示范作用,这对于我们法律中的制度进一步完善发展也有促进作用。
任东明[10]（2020）在《房屋租赁中出租人的法律风险及其防范研究》文中提出房屋是人们安居乐业、进行生产生活的物质基础,其对于人们的重要性不言而喻。随着我国经济的不断发展,城市化进程步伐不断加快,大规模人口由农村向城市迁移,人口大量涌入城市,加剧了城市房屋资源供需的不平衡,房屋租赁市场也随之发展并逐渐繁荣。虽然房屋租赁市场的繁荣平衡了房屋资源的需求,但是随着房屋租赁市场的进一步发展,关于房屋租赁纠纷的案件也不断增加,通过中国裁判文书网可以得知2019年关于房屋租赁纠纷方面的判决文书就有6万余份。在房屋租赁关系中,人们普遍认为承租方是租赁关系中的弱势方,其权益受到来自出租人损害的可能性较大。因此,在房屋租赁相关法律问题研究中,法律界普遍倾向于承租人权益的保护研究（例如:承租人优先购买权、买卖不破租赁等关于承租人权益保护的方向）,而忽视了对出租人权益保护方面的研究,事实上,通过对中国裁判文书网中关于房屋租赁纠纷案件的分析,发现有近一半的诉讼是由出租人提起,这说明在房屋租赁关系中看似处于绝对优势地位的出租人的法律风险并不小于承租人的法律风险。本文通过对房屋出租人法律风险类型进行分析,将出租人的法律风险大致归纳为:用于出租的房屋的合法性风险、房屋租赁合同约定不全所致的法律风险、出租人的违约风险、承租人的违约风险、不同租赁模式下出租人的特殊风险。而这些法律风险产生的主要原因在于:房屋出租人法律意识的淡薄、房屋出租人对房屋租赁的相关法律法规不熟悉、房屋出租人对房屋租赁合同基本条款和特殊条款不甚清楚、房屋租赁合同约定的疏忽、不当的节约成本和追求高额回报、房屋出租人对承租人的监控不力等。出租人的法律风险有来自于自身方面的原因也有来自于承租人方面的原因,通过原因找方法,出租人可以通过提高自身的法律意识、熟悉房屋租赁相关法律法规、熟知房屋租赁合同的基本条款和特殊条款、明确合同各个条款的内容、聘请房屋租赁方向的律师审核租赁合同、拒绝高额利润诱惑、加强对承租人的监管等方法和手段,来防范或者降低因出租人法律风险带来的损失,更好的维护自身权益。在房屋租赁关系中出租人的权利义务是承租人的义务权利,承租人的权利义务是出租人的义务权利,这就表明只有维护好出租人和承租人双方的权益,才更有利于双方权利义务的保护和促进租赁合同的正常履行。因此,在对承租人法律风险和权益保护进行研究的同时,对出租人的法律风险和权益保护进行研究具有很强的现实意义。本文通过对房屋租赁中出租人的法律风险进行深度的剖析,深入分析出租人法律风险产生的原因,从其中找到出租人法律风险预防和控制的方法,以便更好的维护房屋租赁中出租人的合法权益,;同时,也有助于房屋出租人正视自己某些行为的违约性和违法性,从而降低出租人违约的可能性,降低出租人违约的可能性从某种意义上讲也是维护房屋承租人权益的一种方式,最终也就有利于进一步推动房屋租赁市场良性发展。
二、出售出租房屋,承租人有优先购买权（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、出售出租房屋,承租人有优先购买权（论文提纲范文）
（2）论我国房屋承租人优先购买权制度的完善（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 引言 |
| 一、房屋承租人优先购买权的概念及我国的立法沿革 |
| (一)房屋承租人优先购买权的概念 |
| (二)我国房屋承租人优先购买权制度的立法沿革 |
| 1.1989 年《民通意见》及之前的规定 |
| 2.1999 年《合同法》的规定 |
| 3.《租赁解释2009》的规定 |
| 4.2020 年《民法典》及最新司法解释的规定 |
| 二、我国承租人优先购买权在实践中面临的主要问题 |
| (一) “房屋”能否扩大适用裁判观点矛盾 |
| (二)能否预先抛弃优先购买权认定不一致 |
| (三)出租人的通知义务适用不统一 |
| 1.出租人通知时限判定不一 |
| 2.出租人通知内容未有统一意见 |
| 3.出租人通知的形式各地适用不尽相同 |
| (四)同等条件适用困难 |
| (五)优先购买权效力存在争论 |
| (六)损害赔偿性质和标准认定不统一 |
| 三、域外和台湾地区承租人优先购买权的规定与启示 |
| (一)域外和台湾地区承租人优先购买权的规定 |
| 1.关于承租人优先购买权的范围 |
| 2.关于预先抛弃优先购买权的效力 |
| 3.关于出租人的通知义务 |
| 4.关于同等条件 |
| 5.关于优先购买权的对抗效力 |
| 6.关于优先购买权的损害赔偿 |
| (二)对我国的启示 |
| 四、完善我国承租人优先购买权的建议 |
| (一)明确中“房屋”的适用范围 |
| (二)禁止承租人优先购买权的预先抛弃 |
| (三)进一步明晰通知义务 |
| 1.明确通知期限 |
| 2.确定通知内容 |
| 3.明确通知形式 |
| (四)细化同等条件内涵 |
| (五)确定优先购买权的优先效力和对抗效力 |
| (六)明确承租人优先购买权损害赔偿责任 |
| 1.明确损害赔偿责任的性质 |
| 2.细化损害赔偿的范围和标准 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（3）论侵害房屋承租人优先购买权的损害赔偿责任（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导言 |
| 一、问题的提出 |
| 二、研究价值及意义 |
| 三、文献综述 |
| 四、主要研究方法 |
| 五、论文结构 |
| 六、论文主要创新及不足 |
| 第一章 司法实践的核心争议问题 |
| 第一节 “赔偿责任”的性质 |
| 一、侵权责任 |
| 二、违约责任 |
| 三、缔约过失责任 |
| 第二节 “赔偿责任”的范围 |
| 一、房屋差价 |
| 二、固定装修残值 |
| 三、租金损失 |
| 四、另外寻租或购买类似的房屋来替代的损失 |
| 五、因先买权纠纷支出的费用 |
| 第三节 本章小结 |
| 第二章 房屋承租人先买权及侵害形态 |
| 第一节 先买权的性质 |
| 一、强制缔约请求权说 |
| 二、形成权说 |
| 三、形成权说优于强制缔约请求权说 |
| 第二节 先买权的适用范围 |
| 一、适用对象 |
| 二、先买适状 |
| 第三节 先买权受侵害的情形 |
| 一、出租人未通知先买权人 |
| 二、出租人已通知先买权人 |
| 第四节 本章小结 |
| 第三章 先买权赔偿责任的性质和范围 |
| 第一节 得请求赔偿的前提 |
| 第二节 未行使先买权情形下:侵权损害赔偿责任 |
| 一、侵权法的保护范围 |
| 二、侵权责任的成立 |
| 三、侵权损害赔偿责任的义务人 |
| 四、侵权损害赔偿责任的范围 |
| 第三节 已行使先买权情形下:违约损害赔偿责任 |
| 一、当事人约定 |
| 二、履行利益 |
| 第四节 先买权损害赔偿的计算方法 |
| 一、损害赔偿的计算方法概述 |
| 二、先买权损害赔偿的计算方法 |
| 三、先买权损害赔偿的计算时点 |
| 第五节 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 在读期间发表的学术论文与研究成果 |
| 后记 |
（4）房屋承租人优先购买权损害赔偿实证研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 导论 |
| 1.1 选题背景 |
| 1.2 选题意义 |
| 1.3 研究综述 |
| 1.4 研究的创新点 |
| 第2章 承租人优先购买权损害赔偿的司法现状 |
| 2.1 承租人优先购买权损害赔偿司法现状的样本选取 |
| 2.2 承租人优先购买权损害赔偿的司法现状描述 |
| 2.2.1 承租人优先购买权在司法实践中的总体运行情况 |
| 2.2.2 承租人优先购买权损害赔偿构成要件的司法现状描述 |
| 2.2.3 承租人优先购买权损害赔偿影响因素的司法现状描述 |
| 第3章 实践中承租人优先购买权损害赔偿存在的问题 |
| 3.1 实践中对于损害赔偿构成要件的认定存在差异 |
| 3.1.1 合理期间要件的认定差异 |
| 3.1.2 通知义务要件的认定差异 |
| 3.1.3 同等条件要件的认定差异 |
| 3.2 损害赔偿责任性质认定混乱 |
| 3.2.1 直接影响损害赔偿责任性质认定的损害类型过于复杂 |
| 3.2.2 承租人优先购买权损害赔偿请求权的请求权基础不明确 |
| 3.3 损害赔偿范围认定混乱 |
| 3.3.1 理论上对于所失利益的赔偿存在争议。 |
| 3.3.2 实践中对于同一赔偿责任下赔偿范围的认定存在争议 |
| 3.3.3 损害赔偿的参考要素适用混乱 |
| 第4章 解决承租人优先购买权损害赔偿问题的建议 |
| 4.1 明确各损害赔偿构成要件的认定标准 |
| 4.1.1 明确合理期间要件的认定 |
| 4.1.2 明确通知义务要件的认定 |
| 4.1.3 明确同等条件要件的认定 |
| 4.2 明确承租人优先购买权损害赔偿的责任性质认定 |
| 4.2.1 损害承租人优先购买权种类的确定 |
| 4.2.2 损害赔偿请求权基础的确定 |
| 4.3 明确承租人优先购买权损害赔偿的赔偿范围 |
| 4.3.1 所受损失的确定 |
| 4.3.2 所失利益的确定 |
| 4.3.3 明确损害赔偿的计算方法和参考要素 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历、发表的论文及研究成果 |
（5）论房屋承租人优先购买权的行使（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 一、房屋承租人优先购买权概述 |
| (一)房屋承租人优先购买权的概念及特征 |
| 1.承租人优先购买权的概念 |
| 2.承租人优先购买权的特征 |
| (二)房屋承租人优先购买权的性质 |
| 1.相关学说评析 |
| 2.本文观点 |
| 二、我国房屋承租人优先购买权行使存在的问题 |
| (一)房屋承租人优先购买权行使要件问题 |
| 1.出租人出卖房屋的认定问题 |
| 2.出租人的通知义务问题 |
| 3.合理期限的确定问题 |
| 4.同等条件的界定问题 |
| (二)房屋承租人优先购买权行使的效力问题 |
| 1.出租人与第三人订立买卖合同的效力问题 |
| 2.承租人优先购买权对第三人的效力问题 |
| (三)房屋承租人优先购买权行使的竞合问题 |
| 1.局部房屋承租人之间优先购买权的竞合 |
| 2.与次承租人优先购买权的竞合 |
| 3.与共有人优先购买权的竞合 |
| (四)房屋承租人优先购买权行使的救济问题 |
| 1.出租人未在合理期限内履行通知义务 |
| 2.优先购买权行使后目的落空 |
| 3.不合理阻碍承租人行使优先购买权 |
| 三、域外承租人优先购买权行使比较研究 |
| (一)《德国民法典》中的先买权及评析 |
| (二)《法国民法典》中的先取权及评析 |
| (三)我国台湾地区的优先承买权及评析 |
| (四)启示 |
| 四、关于保障房屋承租人优先购买权行使的思考 |
| (一)明确承租人优先购买权的行使要件 |
| 1.明确优先购买权行使时间和适用范围 |
| 2.规范出租人通知义务 |
| 3.明确合理期限 |
| 4.细化“同等条件”的内涵 |
| (二)明确承租人优先购买权行使效力 |
| 1.明确出租人与第三人买卖合同有效 |
| 2.界定善意第三人 |
| (三)明确优先购买权行使顺序 |
| 1.局部房屋承租人之间优先购买权顺位 |
| 2.与次承租人优先购买权的顺位 |
| 3.与共有人优先购买权的顺位 |
| (四)完善承租人优先购买权行使的救济制度 |
| 1.出租人未在合理期限内履行通知义务的救济 |
| 2.优先购买权行使后目的落空的救济 |
| 3.承租人行使优先购买权受不合理阻碍的救济 |
| 结语 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（6）从古代“先问亲邻”看我国优先购买权制度的优化（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 一、我国古代先问亲邻制度的演变及特点 |
| (一)由民事习惯发展而来的先问亲邻 |
| (二)以国家制定法形式存在的先问亲邻 |
| (三)回归民间交易习惯的先问亲邻 |
| (四)小结 |
| 二、先问亲邻制度的历史背景与社会功能 |
| (一)先问亲邻制度产生的背景 |
| 1.文化背景 |
| 2.政治背景 |
| 3.经济背景 |
| (二)先问亲邻制度的价值 |
| 1.社会文化功能 |
| 2.政治功能 |
| 3.经济效益功能 |
| (三)先问亲邻制度消失的原因 |
| 1.明清律法的立法方式及立法背景 |
| 2.宗族宗法观念逐渐淡薄 |
| 3.契约自由理念的影响 |
| 三、先问亲邻制度中先买权的行使 |
| (一)先问亲邻制度中权利主体及其顺位 |
| 1.先问亲邻制度中先买权主体 |
| 2.先买权权利主体顺位 |
| (二)先问亲邻制度中先买权的行使方式 |
| 1.业主“以帐取问”亲邻 |
| 2.亲邻需“批价”或“批退” |
| 3.亲邻“批价”的法律效果 |
| (三)先问亲邻制度中先买权行使的期限 |
| 1.亲邻“批价”或“批退”的期限 |
| 2.亲邻诉请权利救济的时限 |
| 四、我国当代优先购买权制度概况与困境 |
| (一)我国当代优先购买权制度概况 |
| 1.我国当代优先购买权制度主要类型 |
| 2.我国当代优先购买权制度设立的背景与功能 |
| (二)我国当代优先购买权制度主要争议问题 |
| 1.我国法定优先购买权类型设置存在争议 |
| 2.我国优先购买权行使方式存在争议 |
| 3.优先购买权如何通知存在争议 |
| 4.优先购买权的效力规定不明确 |
| 五、先问亲邻制度对我国当代优先购买权制度的启示 |
| (一)对于我国优先购买权制度适用范围的启示 |
| 1.古代中国先问亲邻制度的立法理念启示 |
| 2.我国优先购买权种类及适用范围的限缩 |
| (二)对于我国优先购买权行使方式的启示 |
| 1.先问亲邻制度中权利人通过参与议价行使先买权 |
| 2.先买权人参与议价以形成同等条件的优先购买权行使方式的合理性 |
| 3.先买权人参与议价以形成同等条件的优先购买权行使方式的可行性 |
| 4.我国优先购买权行使方式的设计方案建议 |
| (三)对于我国优先购买权行使中通知制度的启示 |
| 1.通知义务人 |
| 2.通知方式的启示 |
| 3.通知后行使权利的期限 |
| (四)对于我国优先购买权法律效力的启示 |
| 1.我国现今立法中各优先购买权仅具备债权效力 |
| 2.应赋予我国法定优先购买权以物权效力 |
| 3.优先购买权物权效力的构建 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 攻读学位期间学术成果 |
| 致谢 |
（7）论承租人的优先购买权（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究目的和意义 |
| 1.1.1 研究目的 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 国内研究综述 |
| 1.2.2 国外研究综述 |
| 1.3 研究方法 |
| 1.3.1 文献研究法 |
| 1.3.2 比较分析法 |
| 1.3.3 归纳法 |
| 1.4 研究重点、难点、创新点 |
| 1.4.1 研究重点 |
| 1.4.2 研究难点 |
| 1.4.3 研究创新点 |
| 2 承租人优先购买权概述 |
| 2.1 承租人优先购买权的概念和特征 |
| 2.1.1 承租人优先购买权的概念 |
| 2.1.2 承租人优先购买权的特征 |
| 2.2 承租人优先购买权与其他优先购买权的联系与区别 |
| 2.2.1 承租人优先购买权与其他优先购买权的联系 |
| 2.2.2 承租人优先购买权与其他优先购买权的区别 |
| 2.3 承租人优先购买权的法理基础 |
| 2.3.1 意思自治原则 |
| 2.3.2 公平原则 |
| 2.3.3 效率原则 |
| 3 其他国家承租人优先购买权制度的比较及其借鉴 |
| 3.1 《德国民法典》的先买权 |
| 3.1.1 物权先买权 |
| 3.1.2 债权先买权 |
| 3.2 《法国民法典》的“价格及条件”条款 |
| 3.3 《日本民法典》的“收取权”及“正当理由”除外规则 |
| 3.4 国外承租人优先购买权制度的借鉴 |
| 3.4.1 德国法上的约定优先购买权有借鉴价值 |
| 3.4.2 对通知义务的内容有较明确的规定 |
| 3.4.3 在优先购买权中地上权和行使期限的规定相对比较灵活 |
| 4 我国承租人优先购买权制度的现状和存在的问题 |
| 4.1 我国现行立法对承租人优先购买权的规定 |
| 4.1.1 现行民事法律及司法解释中的相关规定 |
| 4.1.2 《民法典》(草案)的相关内容 |
| 4.2 我国承租人优先购买权制度存在的问题 |
| 4.2.1 法律对非住房及动产的承租人优先购买权未做规定 |
| 4.2.2 法律对承租人优先购买权的要件规定不够明确 |
| 4.2.3 承租人优先购买权救济措施不健全 |
| 5 完善我国承租人优先购买权制度的建议 |
| 5.1 增加动产的承租人优先购买权 |
| 5.2 在法律上明确承租人优先购买权的要件 |
| 5.2.1 对“同等条件”予以明确 |
| 5.2.2 对“合理期限”予以明确 |
| 5.2.3 对“租赁期间”予以明确 |
| 5.2.4 合理界定“出卖前通知” |
| 5.2.5 明确规定“通知”承租人的方式 |
| 5.2.6 明确“出租人(所有权人)出卖租赁房屋”的含义 |
| 5.3 增加约定优先购买权 |
| 5.4 完善承租人优先购买权的救济措施 |
| 5.4.1 明确侵害承租人优先购买权的赔偿范围和标准 |
| 5.4.2 明确违反通知义务的法律后果 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 在读期间发表的论文 |
| 致谢 |
（8）我国商品房承租人优先购买权制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 研究目的与意义 |
| 1.1.1 研究目的 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国内研究现状 |
| 1.2.2 域外研究现状 |
| 1.3 研究方法与创新点 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 创新点 |
| 2 商品房承租人优先购买权的一般问题 |
| 2.1 商品房承租人优先购买权的界定 |
| 2.1.1 商品房承租人优先购买权的含义 |
| 2.1.2 商品房承租人优先购买权的特征 |
| 2.2 商品房承租人优先购买权的性质 |
| 2.2.1 学界不同观点及评析 |
| 2.2.2 本文的观点 |
| 2.3 商品房承租人优先购买权制度的价值 |
| 2.3.1 秩序价值 |
| 2.3.2 社会价值 |
| 2.3.3 正义价值 |
| 3 商品房承租人优先购买权的行使 |
| 3.1 商品房承租人优先购买权的适用前提 |
| 3.1.1 存在合法有效的房屋租赁合同 |
| 3.1.2 出租人需将房屋出卖于第三人 |
| 3.1.3 承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件 |
| 3.1.4 承租人必须在一定期限内行使优先购买权 |
| 3.2 商品房承租人优先购买权的排除情形 |
| 3.2.1 房屋共有人行使优先购买权 |
| 3.2.2 出租人将房屋出卖给近亲属的 |
| 3.2.3 承租人未在合理期限表示购买的 |
| 3.2.4 善意第三人购买租赁房屋并已办理登记手续的 |
| 4 域外有关优先购买权立法的比较与借鉴 |
| 4.1 德国商品房承租人优先购买权的立法规定与借鉴 |
| 4.1.1 商品房承租人优先购买权的立法 |
| 4.1.2 商品房承租人优先购买权对我国的借鉴 |
| 4.2 台湾优先购买权的立法规定与借鉴 |
| 4.2.1 关于优先购买权的立法 |
| 4.2.2 优先购买权对我国的借鉴 |
| 5 我国目前商品房承租人优先购买权的立法现状与问题 |
| 5.1 我国有关商品房承租人优先购买权的立法现状 |
| 5.2 我国有关商品房承租人优先购买权制度存在的问题 |
| 5.2.1 出租人通知义务问题 |
| 5.2.2 合理期限问题 |
| 5.2.3 同等条件问题 |
| 5.2.4 损害赔偿问题 |
| 6 我国商品房承租人优先购买权制度的完善 |
| 6.1 明确规定出租人的通知义务 |
| 6.2 明确出租人通知的期限 |
| 6.3 明确“同等条件”的含义 |
| 6.3.1 房屋价格 |
| 6.3.2 支付方式 |
| 6.3.3 人情因素介入 |
| 6.3.4 搭售行为 |
| 6.3.5 从给付义务 |
| 6.4 明确承租人优先购买权受侵害的救济机制 |
| 6.4.1 违约金的赔偿 |
| 6.4.2 直接损失的赔偿 |
| 6.4.3 间接损失的赔偿 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 引文文献 |
| 阅读型文献 |
| 作者简历 |
| 致谢 |
（9）承租人优先购买权制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 一、房屋承租人优先购买权的界定 |
| (一)房屋承租人优先购买权的概念 |
| (二)房屋承租人优先购买权的特征 |
| 1.权利法定性 |
| 2.权利排他性 |
| 3.权利不可转让性 |
| 4.权利行使的局限性 |
| (三)房屋承租人优先购买权的性质 |
| 1.强制缔约说 |
| 2.期待权说 |
| 3.形成权说 |
| 4.作者观点 |
| 二、房屋承租人优先购买权的行使 |
| (一)房屋买卖行为分析 |
| 1.房屋买卖行为界定 |
| 2.视为“买卖行为”认定 |
| (二)同等条件的判断 |
| 1.绝对相同说 |
| 2.相对相同说 |
| 3.作者观点 |
| (三)承租人权利行使期限 |
| (四)承租人权利排除情形 |
| 1.房屋互易 |
| 2.继承或赠与 |
| 三、发生权利冲突时的解决 |
| (一)各承租人之间的冲突解决 |
| (二)共有人与权利人权利认同 |
| (三)次承租人与承租人的顺位 |
| (四)抵押权人实现权利的情形 |
| 1.先出租后抵押 |
| 2.先抵押后出租 |
| 四、承租人权利受侵害的情形 |
| (一)出租人未告知承租人 |
| (二)权利行使的意思表示受阻碍 |
| (三)擅自移转房屋所有权于他人 |
| 五、房屋承租人优先购买权的救济 |
| (一)未经告知的权利救济 |
| (二)出租人违约责任承担 |
| (三)权利受阻的相应赔偿 |
| (四)房屋差价计算时间点 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）房屋租赁中出租人的法律风险及其防范研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| (一) 选题背景及其研究意义 |
| (二) 研究综述 |
| (三) 研究思路和方法 |
| (四) 主要观点和可能的创新点及不足 |
| 一、房屋租赁的基础理论 |
| (一) 房屋租赁市场的产生和发展 |
| (二) 房屋租赁合同的概念与特征 |
| (三) 房屋出租方的权利和义务 |
| (四) 房屋承租方的权利和义务 |
| (五) 房屋租赁合同的登记与法律效力 |
| 二、房屋出租人的法律风险 |
| (一) 出租房屋的不合法风险 |
| (二) 房屋租赁合同约定不全所致的法律风险 |
| (三) 房屋出租人违约风险 |
| (四) 房屋承租人违约风险 |
| (五) 不同租赁模式下出租人的特殊风险 |
| 三、出租人法律风险产生的原因 |
| (一) 房屋出租人法律意识淡薄 |
| (二) 房屋租赁的相关法律法规不熟悉 |
| (三) 对房屋租赁合同基本条款和特殊条款不甚清楚 |
| (四) 房屋租赁合同约定疏忽 |
| (五) 盲目节约成本和追求高额回报 |
| (六) 对房屋承租人的监控不力 |
| 四、出租人法律风险的防范和控制 |
| (一) 提高自身的法律意识 |
| (二) 熟悉房屋租赁相关法律法规以免合同无效 |
| (三) 了解房屋租赁合同的基本条款和特殊条款 |
| (四) 聘请房屋租赁专业律师把好合同关 |
| (五) 明确租赁合同各个条款不留争议 |
| (六) 拒绝“不当得利” |
| (七) 了解承租人的信用,加强监管 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
四、出售出租房屋,承租人有优先购买权（论文参考文献）
- [1]论承租人优先购买权[D]. 张思雨. 华北水利水电大学, 2021
- [2]论我国房屋承租人优先购买权制度的完善[D]. 方旭. 安徽财经大学, 2021(10)
- [3]论侵害房屋承租人优先购买权的损害赔偿责任[D]. 钱莉. 华东政法大学, 2020(03)
- [4]房屋承租人优先购买权损害赔偿实证研究[D]. 曹轶曦. 湘潭大学, 2020(02)
- [5]论房屋承租人优先购买权的行使[D]. 唐叶. 广西师范大学, 2020(06)
- [6]从古代“先问亲邻”看我国优先购买权制度的优化[D]. 舒雅雅. 苏州大学, 2020(03)
- [7]论承租人的优先购买权[D]. 帕提古丽·肉孜. 新疆师范大学, 2020(06)
- [8]我国商品房承租人优先购买权制度研究[D]. 赵磊鑫. 河北经贸大学, 2020(07)
- [9]承租人优先购买权制度研究[D]. 陈胜军. 山东政法学院, 2020(12)
- [10]房屋租赁中出租人的法律风险及其防范研究[D]. 任东明. 华中师范大学, 2020(01)